tisdag 23 april 2019

Bostäder med lån på lån

Om du bor i bostadsrätt, vet du hur högt belånad föreningen är? Jag har själv ett hum, men jag vet inte. Min gissning är att många köper bostadsrätt utan att ha en aning om hur mycket lån de därigenom köper in sig på, trots att den uppgiften är viktigare än exakt hur många år sedan det gått sedan stambytet.

Det handlar om mycket pengar. Stockholms högst belånade bostadsrättsförening har lån på 70294 kr/kvm. För min 2,5:a skulle det bli drygt fyra miljoner. Nu kan man ju hävda att lägenhetspriserna anpassas efter skulden, men gör de verkligen det? Inte om nästan ingen bostadsspekulant läser årsredovisningen, än mindre begriper den.


I Norge hamnar en andel av föreningens skuld motsvarande lägenhetens storlek som personlig skuld för innehavaren. Det kallas fellesgjeld (=gemensamhetsskuld). Lånet är föreningens, men det är du som får amortera ned och betala ränta. Vad det innebär för räntesatser och annat har jag ingen aning om, men det borde göra att man fattar vad man köper. Eller kanske ska jag säga ”köper”.

För har du inte betalat äger du inte och det händer att brf:er går i konkurs, ungefär 30 svenska föreningar om året. Så nästa gång du lägenhetsshoppar, fråga inte bara om tvättstugan och ekparketten:

41 kommentarer:

  1. Mrs Doubtfire23 april 2019 08:51

    Ja, vi har låg skuld per kvm "Föreningen har 45% lägre lån än medelvärdet i Stockholm". Vet hur man läser ut de siffrorna.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Antar att du saxar. För om det citatet är hela formuleringen skulle jag mest ifrågasätta:

      1. Vad är medelvärdet i Stockholm?
      2. Varför inte redovisa den faktiska kostnaden istället för en jämförelseprocent?

      Radera
    2. Mrs Doubtfire23 april 2019 08:58

      Gå in på föreningens hemsida, då hittar du förhoppningsvis årsredovisningar? Då kan du kika där vad lån per kvm är. Citatet är bara nåt jag fick upp när jag googlade vår förening. Man kan få beställda redovisningar om man köper lgh man betalar för. Typ bra köp, dåligt köp.

      Radera
    3. Det var det jag tänkte. Är det en sammanfattning vid sidan av lättillgängliga hårda fakta är det antagligen mer än de flesta föreningar redovisar tydligt.

      Radera
  2. Min förening har 2’ per kvm i lån. Innebär drygt 80’ i lån för min lgh vilket motsvarar kvadratmeterpriset där jag bor (Sthlm). Är själv belånad drygt 50% av lghn så känner mig ok trygg med föreningen belåning. Finns orealiserade tillgångar såsom hyresrätter, ett antal miljoner i kassan och inget stambyte i sikte.
    Dock viktig fråga att ta upp, tror många har dålig koll. Ett riktvärde jag har fått från banken är att vid en belåning över 20’ per kvm så köper man inprincip en hyresrätt eftersom föreningen då löper stor risker. Nu kan det säker finnas variationer kring detta och olika anledningar till att en förening har en hög skuldgrad men då bör man ju iaf vara insatt kring varför det ligger till på det sättet./LM

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jag tror många har otroligt dålig koll.

      Var gränserna går borde till viss del styras av var bostaden ligger. Det finns ju många områden i Sverige där bostäder inte ens kostar 20000 kr/kvm och då blir ditt exempel sämre än en hyresrätt.

      Radera
  3. Enkelt sätt att räkna ut belåningen är att titta i årsredovisningen och där bör det antingen stå uttryckligen alternativt så dividerar man långfristiga skulder med föreningens totala boyta./LM

    SvaraRadera
    Svar
    1. Siffrorna finns säkert. Om inte annat kan man kontakta föreningen och ta reda på dem innan man lägger bud på bostaden, men jag tror att väldigt många överhuvudtaget inte reflekterar över detta.

      Radera
  4. Nyproduktion är värst av allt. Skulle aldrig köpa något som är sprillans nybyggt, ofta med säljföretagets folk i styrelsen och medföljande avtal som är viktade till säljföretagets fördel.

    Wien-Lars

    SvaraRadera
    Svar
    1. Det brukar man kunna ana genom att månadsavgiften är i nivå med hyra i motsvarande hyresrätt :-).

      Radera
  5. Fastighetens belåning per kvadratmeter är ett viktig nyckeltal vid köp av bostadsrätt som man bör ha koll på. Mellan tummen och pekfingret kan man säga att mellan fem och tiotusen är en ok belåning. Högre respektive lägre är dåligt respektive bra.

    Att det finns föreningar som har har skyhög belåning som i ditt exempel är outliers där det ofta är oäkta föreningar som sitter på stora kommersiella ytor och därmed blir siffrorna missvisande.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Fast det måste väl vara stor skillnad på acceptabla nivån i antal kronor i Stockholm kontra Arjeplog?

      Ja, och de brf:er som går i konkurs har inte alltid bostadsrätter, så då handlar det väl mer om teknikaliteter att man lägger ner.

      Radera
    2. Nja egentligen inte skulle jag säga. Räntan är samma i hela landet och avgift per kvm bostadsyta är ungefär samma också. Men visst något lägre på andra ställen än Stockholm skulle vara klädsamt.

      Radera
    3. Jag tänker att det finns större marginaler för den enskilde ifall lägenheten kostar hundratusen per kvadrat än om den kostar 5000.

      Radera
  6. Min förening har 300/kvm. Jag skulle kunna casha min del av lånet.

    /Max

    SvaraRadera
    Svar
    1. Vilket ni borde göra. Det borde många föreningar göra då kapitaltillskott till föreningen är avdragsgillt för individen vid försäljning samt att även om man lånar till kapitaltillskottet så är räntan avdragsgill vilket den inte är för föreningen.

      Dessutom höjder det värdet på bostadsrätterna.

      Men lycka till att få med folk som inte fattar något på att pynta in sin andel av föreningens lån till föreningen...

      Radera
    2. Å ena sidan håller jag med D.L. Å andra sidan ger jag mig tusan på att styrelsen tar ett lättvindigt lån om man är helt skuldfri. Tyvärr lever föreställningen om att "det är bra att ha lån" kvar.

      Radera
    3. Tja tar de ett lån för att renovera fasaden senare så spelar det väl ingen egentlig roll då man lika gärna kunde ha gjort kapitaltillskott för renoveringen istället för att ha gjort det för att amortera av lånet.

      Radera
    4. Ja, det viktigaste är ju någonstans att pengarna används till vettiga grejer.

      Radera
  7. Alla annonser på bostadsrätter jag sett på hemnet har en "stabil och välskött förening". Vet inte vilka kriterier man baserar det på men det tycks inte vara belåningsgrad iallafall.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Ja, "instabil och lite strulig förening" säljer nog dåligt ;-).

      Radera
  8. När jag var på visningar inför köpet jag gjorde 2017 så kändes det som om spekulanterna var rätt pålästa. Däremot som andra nämnt har jag ju aldrig hört en mäklare säga annat än att föreningen har en god ekonomi och är extremt välskött.

    Tyvärr så lägenheten vi föll för hade 10’ per kvm i lån (mindre nu tack vare amorteringar) men man kan inte få allt. Hade gärna cashat min del av brf-lånen om det gått (även om räntebidraget försvinner finns ju alltid avdrag mot kapital kvar). Kapitalinsats i en brf i Stockholm är dock bara att glömma då gemene innehavare är för hårt belånad redan och att ha individuella avgifter/lån kostar massor med juridisk expertis för att få att fungera.

    Dessutom har jag bott i en brf där man på fullaste allvar ville skriva om allas andelstal för att de var orättvisa, tror nog många i den föreningen skulle tyckt mitt andelstal/avgift varit orättvis Iifall jag löst min del av lånen.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Och jag skulle vara förvånad ifall någon enda mäklare vet hur ekonomin i föreningen ser ut. Min erfarenhet är att de nätt och jämnt vet ifall det finns en gemensam tvättstuga i föreningen, och är det något de inte vet blir svaret aldrig "Jag tar reda på det och återkommer".

      Fast i praktiken har ju varje brf-medlem redan de där lånen, bara det att de klumpats ihop under föreningen.

      Radera
  9. Många ju sköter föreningens pengar som de sköter sin egen ekonomi och tyvärr innebär ju det i dagens lånesamhälle att man kör på så länge det går. Jag var ordförande i förra föreningen och det var en skön känsla tyckte jag att föreningen var i princip skuldfri. Det var mitt självklara mål att föreningen skulle fortsätta vara det. Några styrelser senare träffade jag den nya ordförande och det är märkligt hur annorlunda man man se på fundamenta. Han såg den låga skuldsättningen som en fantastisk möjlighet att lägga på nya lån och dra på med stora kostnader som egentligen skulle ligga på de enskilda borättsinnehavarna, men varför käbbla om det - lättare lägga på ett antal millar i lån på föreningen. Lite "inte mina pengar" tänk..
    En populär sak är ju också "hyresfria månader" om man fått pengar som bränner i fickan, tex i de föreningar som haft kvar ngn brf att sälja. Istället för att tänka långsiktigt så skriker alla efter några hyresfria månader, trots att nyckeltaletlån / kvm lyser rött. Samma personer som aldrig kommer bli ekonomiskt fria..

    Och det här med att förhandla hårt med banken om bolåneräntor - hur många föreningen gör det? Finns stora belopp att tjäna, men ingen orkar bry sig riktigt . Inte mina pengar..


    Nåja, den här surgubben behöver inte bry sig om det längre, nu bör jag på annat ställe, högre lån / kvm men ändå under kontroll. Ska på styrelsemöte snart, ska bli spännande att se hur man tänker i denna nya förening

    SvaraRadera
    Svar
    1. Precis det jag var inne på i en kommentar högre upp, att "nu när vi är skuldfria kan vi ju alltid safta i med några nya lån".

      Samtidigt har jag hört föreningar som velat lägga kostnader på innehavarna, t ex vid ett fönsterbyte. Spelar ingen roll hur långt i förväg man skickar signalen, när pengarna ska ut är det alltid några som är totalt oförberedda.

      Lycka till med nya föreningen då! Hoppas att du kan banka in lite långsiktigt vett i dem.

      Radera
  10. Varför har inte ägarlägenheter slagit igenom? Tryggare genom att du kan styra din boendekostnad mer själv. Det är ju vanligt utomlands.
    //nils

    SvaraRadera
    Svar
    1. Det har jag inget svar på, men skulle också vilja veta. Överhuvudtaget känns den svenska bostadsmarknaden väldigt stelbent.

      Radera
  11. Har du några belägg för att det skulle förhålla sig så illa idag?
    Det är jag tveksam till, för det innebär att bankerna har misskött sin kreditbedömning gravt av bostadsrättsköparna. Sista 2 gångerna jag köpte br så begärde banken in uppgifter om såväl mig som tilltänkta objekt, och tittar givetvis på helheten i affären.
    Mvh investera-pengar.blogspot.se

    SvaraRadera
    Svar
    1. Belägg för vad, menar du? Att det finns människor som inte är införstådda med vad de köper? Jag har ju inte angett någon siffra på det, men att det är relativt vanligt kan vi nog vara helt säkra på. Testa själv att fråga bostadsrättsägare du känner hur stora lån deras förening har.

      Att banken vill veta tvivlar jag inte på. För dem är det ju enbart en ekonomisk transaktion medan köparen till stor del köper drömmen om att äta färska croissanter på balkongen.

      Radera
    2. Jo, men det borde ju bi en betydande prisskillnad i slutänden om man jämför en lägenhet i obelånad eller tokbelånad br. För banken bakar ju ihop lån per person och sätter därmed gränser. För så många rika svenskar finns det inte som cashar lägenheten. Jag har iof inte jämfört sista 10 åren eller så.

      Radera
    3. Jag tror vi pratar förbi varandra på något sätt här. Banken gör ju ingen bedömning av huruvida låntagaren gör en bra affär. De vill bara förvissa sig om att de ska få tillbaka sina pengar.

      Visst, är det en jättedålig affär kanske låntagaren blir räddad av banken som säger stopp, men om du köper en bostad för tre miljoner kan ju banken släppa igenom ett 2,5 Mkr-lån oavsett om föreningen är obelånad eller om din andel av föreningens lån är 1 Mkr. För dem kvittar det bara de tycker att du har tillräckligt hög lön, men för dig är det ju en himla skillnad om det du köper är värt 2 eller 3 Mkr. Jag är nämligen övertygad om att slutpriset på lägenheten inte i alla lägen fullt ut kommer att korrigeras för föreningens lån.

      Radera
  12. Att det inte är tvång att uppge detta i annonser (som det även är i Finland om jag minns rätt) är helt otroligt. Men, men...

    Mvh

    Egon

    SvaraRadera
  13. Jag har alltid tittat på årsredovisningen för de objekt jag funderat på. Och jag har definitivt avstått från att buda på objekt som jag har ansett vara för hårt belånade (enligt min bedömning, mäklaren har i vanlig ordning ansett att det är en välskött och stabil förening). Det har alltid varit med tanken att för höga skulder innebär stor risk för kraftigt höjda avgifter.
    Tanken att en förening skulle gå i konkurs har aldrig slagit mig, men nu när du säger inser jag att det måste vara möjligt också. Men vad innebär en brf-konkurs för br-innehavarna? Finns någon borätt kvar att sälja?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Konkurs är ju ovanligt. Vanligare med ständigt höjda månadsavgifter och/eller förfall som gör bostaden mindre attraktiv vid en försäljning.

      Lägenheterna ägs ju av föreningen, så om den går i konkurs antar jag att lägenheterna åker med och din rätt att bo försvinner. De personliga lånen lär man däremot få behålla :-(.

      Radera
    2. Helt klart kan en förening gå i konkurs men om den gör det förstörs allt ekonomiskt värde så det ska undvikas till varje pris. Men det kan ju så klart bli en dyr affär att rädda en förening för de boende. Kapitaltillskott tar amn till efter att avgiftshöjningar gjorts.

      Skulle den gå i konkurs säljs fastigheten till en ny ägare och de boende blir hyresgäster och deras lån omvandlas till blancolån då deras BR inte längre kan vara säkerhet för lånet.

      Så stora kapitaltillskott är bättre än konkurs.

      Radera
    3. Ouch! Jobbigt att vakna upp med ett blancolån på några miljoner :-(.

      Radera
    4. Därför händer det i princip inte, skadan är så oändligt mycket större än de åtgärder som krävs för att undvika konkurs.

      Diverse haverister brukar skrika om att på 90-talet så gick massvis av BRFer i konkurs men så var det inte. De som gick i konkurs var nybildade föreningar utan boende som sattes i konkurs av byggherrar och dylikt och ingen eller väldigt liten skada skedde för privatpersoner. Andra föreningar som gick i konkurs var BRFer där bostäderna i princip var gratis så skadan var liten där också. Sen kan det säkert finns något eller några exempel där det gick värre men det var inte vanligt och det var inte massvis.

      Folk är generellt dåliga på att bedöma dåtida händelser och samtidigt sätta det i dåtidens kontext, istället applicerar man dagens kontext på historiska händelser och kommer då till galna slutsatser. Det här ser man hela tiden i mängder av sammanhang.

      Radera
    5. Logiskt, och som jag skrev är det "bara" 30 om året som kånkar. Men skadan kan ju vara stor nog av att man köper in sig i en BRF med usel ekonomi även om den inte är konkursmässig.

      Radera
    6. Absolut, finns en förening på Kungsholmen som är en katastrof, de får slukhål på gården och husen hotar att rasa och behöver stärkas upp. Lik förbannat kostar lägenheterna mångmiljonbelopp. De har gjort stora kapitaltillskott där de boende fått välja mellan höjd avgift eller kapitaltillskott och där är avgiften differentierad baserad på vad de boende valt.

      Senast jag såg en lägenhet till försäljning där så beskrev mäklaren det som en chans att man kunde göra kapitaltillskott för att få sänkt avgift...

      Radera
    7. Haha, underbart! Mäklare är verkligen världens mest positiva yrkeskår. Nog för att politiker ser alla problem som "utmaningar", men mäklare drar det ett steg till och ser dem som "möjligheter".

      Radera