tisdag 10 januari 2017

Vad triggar bostadsförsäljning?

Mina grannar har precis haft lägenhetsvisning och jag håller tummarna för en tystlåten köpare. Jag drar mig till minnes en visning jag själv var på. En av de tidiga besökarna var en granne som inte själv var spekulant, men nyfiken, pratsam och väldigt, väldigt berusad denna sena måndagseftermiddag. Eftersom han gärna ville hjälpa till gick han runt och berättade för alla som ville lyssna (och alla andra) om husets fina gemenskap. Jag såg på den provisionsarbetande mäklaren att detta inte var den hjälpreda han hade önskat.

Tyvärr var jag inte intresserad av bostaden, men det slog mig att om jag hade varit det hade jag glatt mig åt att få denna hjälp i spekulantgallringen. Så pass att jag gärna hade hyrt in en kompis i rollen som grannfyllo. Vad vet jag, kanske var det någon av de verkliga spekulanterna som hade gjort just detta.


För i budgivning och bostadsförsäljning är (nästan) alla medel tillåtna. Jag har inte sålt så många bostäder, ett hus och en lägenhet har det blivit. När vi sålde min mormors lägenhet hade vi gott om tid. Tanten bodde sin sista tid på ett äldreboende och barnen ville inte sälja trots att det var uppenbart att hon inte skulle flytta tillbaka. Det innebar att vi hade kunnat göra bostaden mer attraktiv inför en försäljning. T ex hade tapeterna i ett par rum stor förbättringspotential (ni vet, när väggarna sätter sig och det ser ut som att man tapetserat in en hamster i hörnet mellan dem).

Märkligt nog tyckte mäklaren inte att det spelade så stor roll, för folk räknar ju ändå med att tapetsera om när de flyttat in. Det stämmer, men jag tror ändå inte att hon har helt rätt. Jag har varit på många visningar och enkelt uttryckt har det funnits två konkurrerande känslor när jag klivit in i ett ”köpobjekt”:

1. Här trivs jag, det här kan bli något.
2. Eeh... ne-ej.


När det ena eller andra inträffar är svårt att förklara. Oftast är det inga uppenbara alkisar i trapphuset utan en känsla bara. Ernst Hirchenkellersteigerberger skulle säkert kunna beskriva den som en surrande humla i bröstet eller något med varm choklad på en sommaräng. Det har inte handlat om hur rent och fräscht det är (även om en visning sket sig eftersom hela lägenheten luktade askkopp) eller att jag ska slippa renovera. Det är en abstrakt ”här kan jag se mig själv sitta”-känsla.

Hur skapar man den då? Mäklartipsen brukar handla om att man ska städa undan personliga saker som fotografier och udda prydnader så att spekulanterna kan tänka fram sina egna grejer. Men skulle inte en fläck på fönsterbrädan eller en lös tapetvåd störa dessa tankebanor på samma sätt som ett bröllopsfoto? Jag tror det.


Inför en egen husvisning bakade jag kanelbullar. Ja, jag vet att det är ett gammalt klassiskt mäklarknep, väldigt uppenbart och vi skojade till och med om det. Men betyder det att det inte fungerar? Inte i det fallet, de köpte huset.

Man kan aldrig veta vad en spekulant ska gå igång på, men man kan åtminstone försöka göra rätt saker. En enda person till i budgivningen kanske ger en kvarts miljon extra på slutpriset. För de pengarna lägger jag gärna en helg på tapetsering och bullbak.

24 kommentarer:

  1. Är det Stockholm, är väl det som behövs för att locka många köpare ett rum, kök, närhet till kommunikationer (högst 1 h till Stockholm City), vatten och avlopp, elektricitet i huset. Har det så stor betydelse vad lägenheten inreds med osv.? Enda sättet för folk att bo, är att låna pengar och införskaffa sig en lägenhet. En liten vrå kan gå på 50 000 eller 100 000 km2 i Stockholm.

    Känns lite som du tänker på 90-talets Stockholm, när du menar att det har så stor betydelse hur lägenheten är inredd. Köpare på 2010-talet kan tänka sig att lägga mycket för att bo, och det är primärt att ha ett boende som är viktigt.

    Jag skulle själv inrett lägenheten, gjort hemmakänsla etc., men tror ändå att jag skulle kunna sälja en tom lägenhet i Stockholmsområdet (5 mil i radie från City) till ett högt pris på 30 000 - 50 000 km2 ändå. Tror det påverkar marginellt i dessa tider ... om inte annat kan staten sätta in nyanländ, så får jag 12 000 - 15 000 kr/månad.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jag ska inte tala för alla potentiella köpare, men jag tillbringar i snitt 20 timmar per dygn i min bostad. Därför har jag högre krav än el och rinnande vatten. Kanske tänker köparna in sin inredning i ett kalt rum, jag tror ändå inte att det skadar om det verkar trivsamt.

      Radera
    2. Jag tänker i ett strikt försäljningsperspektiv. Du kan sälja en bostad i ett förortsområde med bilbränder, betonghus och knarkförsäljning precis utanför dörren, för 30k - 40k kvm. Du kan sälja det mesta i Stockholm, folk behöver bostäder och är villiga att betala - det beror mycket på att hyreslägenheter inte finns att tillgå inom rimlig tid.

      Radera
    3. Läget kan jag inte påverka som säljare, men att lägenheten ger ett trivsamt intryck kan jag försöka ordna. Resulterar det i 1 % högre försäljningspris (vilket en extra budgivare garanterat gör) är det värt väldigt mycket jobb.

      Radera
    4. Det beror väl på hur mycket fritid man har. Lägger man ner 100 timmar på att ordna sin lägenhet: tapetsering, tänka ut o köpa möbler och tillbehör etc., är det väl mycket mer man kan spara/tjäna på att endast sälja ut lägenheten alldeles tom.

      Förresten, varför ska man ha en leende apa vid dörren (en mäklare)? Man säljer ju allt i Stockholmsområdet. Bara att stå som en apa vid dörren, hälsa på spekulanterna, försöka få dem att buda och komma överens om ett pris. Man vet väl vad grannens fastighet sålts för, och lägger sig vid det priset.

      Radera
    5. Allt är relativt, men om jag lägger femton timmar på lite tapetsering och styling och därigenom får en extra budgivare som renderar i 30000 kr mer betalt har jag tjänat 2000 kr/timme netto. Det tycker jag är bra betalt.

      Vad en mäklare är värd är svårt att sia om. Att de hälsar och delar ut prospekt kvittar väl, men tyvärr tror jag en och annan köpare drar sig för att buda direkt till säljare.

      Radera
    6. I Stockholmsområdet blir ju lägenheterna sålda innan budgivning. Varför ens bemöda sig att lägga ned tid på en lägenhet som inte kommer visas.

      Det går ju att sälja begagnade bilar för 400 000 kronor. Varför då inte sälja en lägenhet för 2-3 miljoner kronor. Du skriver kontrakt etc. med köparen... Dessutom drar sig många för att samtala med mäklare, jag hade inte velat ha en flinpelle stående och smöra för mig och försöka "sälja" lägenheten till mig. Jag undviker ju även bankens "finansiella rådgivare".

      Radera
    7. Det är inte så att i Stockholm är alla bostäder exakt lika lättsålda till ett i förväg fastställt pris och att alla potentiella köpare resonerar på precis samma sätt. T ex var min lägenhet ruskigt nedgången när jag köpte. Två budgivare som la varsitt bud. Med en budgivare till hade priset förmodligen blivit ett helt annat.

      Radera
    8. Jo, förstår det. En del lägenheter blir sålda innan budgivning, andra inte.

      Undrar bara om det är så mycket mer som folk är beredda att betala för att få den där "feelgood" stämningen. När jag kliver in i en lägenhet är det jag ser yta, väggar, badrum, standard på nämnda saker.

      Jag var t.ex. inne i en lägenhet som byggs i Hammarby sjöstad. Den var inte inte ens färdigbyggd, utan hade betonggolv och väggar, inget inrett; men jag kunde på ett ungefär veta hur jag ville planera mitt boende.

      Den lägenheten säljer mäklare dessutom utan inredning. Tror de inte får mindre för den för det.

      Det är nog gravt överskattat att styla sitt hem under rådande förhållanden, när folk måste köpa sitt boende och det inte byggs boenden till lägre priser måste folk "buda". Och en oinredd lägenhet har stora chanser att gå upp i pris den med, precis som det exemplet på den oinredda lägenheten på Hammarby sjöstad som är färdigbyggd men alldeles tom.

      Radera
    9. Det är nog lättare med nybyggnation än en 40 år gammal lägenhet. En begagnad, tom lägenhet signalerar att säljaren redan flyttat, ligger ute med dubbla boendekostnader och förmodligen är desperat.

      Radera
    10. "[Det] signalerar att säljaren redan flyttat, ligger ute med dubbla boendekostnader och förmodligen är desperat.

      Och vad är skillnaden mot köparen? I Stockholmsområdet försöker folk desperat få tag i bostad, och få ihop till lånet på 750 % skuldkvot (totalt lån / disponibel inkomst).

      Säljaren kan ju flytta ut till mindre bostad, ta en cigarett och en white russian drink.

      Kommer antagligen ändå vara 30-100 personer som budar på den där tomma lägenheten.

      Radera
    11. Själv satt jag inte i sjön, väntade in rätt objekt (vars utseende skrämde de flesta) som jag köpte kontant utan lån. Så nog finns det skillnader.

      Radera
    12. Du var väl inte en av de många desperata bostadsköparna i Stockholm. Eller köpte du en bostad i ghettot.

      Radera
    13. Sollentuna, 15 km från city. Ghetto tycker jag är mycket sagt, men även det är en subjektiv bedömning.

      Radera
    14. Ja, bortsett från Malmvägen är Sollentuna inte ghetto-område.

      Har själv svårt att förstå folk som vill bo mitt i smeten och anser det så eftersträvansvärt. Kan ju dock vara bra att bo i Vasastan, eller i city, för närhet till arbete. Men allmänt känns det som att innerstaden (Vasastan, Östermalm, Södermalm, Lilla Essingen), är mer av "känslan av att bo där".

      Bor själv 30 km från city och hade inte åkt in dit varje vecka eller ens varje månad, om det inte vore för arbete och träning.

      Radera
    15. Jag vill inte heller närmare. Blir stressad de gånger jag tvingas dit.

      Radera
  2. Det har hänt att folk medvetet förstör visningar på just det sätt som du skriver om Micke.

    http://blogg.egrannar.se/2015/05/30/elaka-maklaren-sabotage-pa-visningen/

    SvaraRadera
    Svar
    1. Vad kul! Här trodde jag att jag kommit på något smart och så är det redan gjort.

      Radera
    2. Sorry att jag krossar dina illusioner ;).

      Radera
  3. Ha, ha, vad jag garvade. Men, seriöst. Vi köpte faktiskt vårt hus av en farbror vars son inte ville att han skulle sälja, för han var inneboende där. Så på visning nummer 2 stod sonen i köket och stekte korv utan fungerande fläkt, samtidigt som han inte noterade om besökarna. Herregud vad det rök och stank. Men, vi köpte huset ändå pga läget, till ett rätt bra pris. Mvh http://investera-pengar.blogspot.se/

    SvaraRadera
    Svar
    1. Om sonen var äldre än 14 är det ett bedrövligt beteende. Ja, innan också egentligen, men då vore det mer begripligt.

      Radera
  4. Hehe shiet alltså :)
    Minns när vi var på lägenhetsvisning sist (yes, vi går i spekulationer kring att köpa eget). Kom ut en karl ur porten bredvid och skrek "K*ken står mina vänner!". Blev inget köp den gången och vet inte vad som hände efter det...

    SvaraRadera
    Svar
    1. Haha! Kan mycket väl ha varit en kompis till köparen.

      Radera