tisdag 21 september 2021

Bostadslös med bolån

Den som läser på SVT om familjen som blir av med lägenheten men behåller lånen kanske fattar att det är en bra idé att läsa bostadsrättsföreningens årsredovisning, både i samband med köp och löpande under ägandet.

När jag själv sålde lägenhet 2020 var det en eller två av 50 spekulanter som frågade om föreningens ekonomi. Då är bostadsköpet ändå en av de största affärerna i deras liv, och även om det är ovanligt kan det som i SVT-exemplet bli så att föreningen kånkar och att man som föreningsmedlem blir av med sin bostad, men får behålla lånen.

Jag kan inte detaljerna i det fallet, men det verkar uppenbart att underhållet släpat efter högst betänkligt, och det borde väl vara en god varningssignal på att något inte står rätt till. Får jag gissa tänkte de boende att ”det löser sig säkert på något sätt” och ”vi äger ju ändå våra lägenheter”, vilket helt enkelt inte är sant. I en bostadsrätt äger man rätten att bo i sin lägenhet genom att man äger motsvarande andel av föreningen. Utan förening – ingen bostad.


Borta!

Jag har själv bott i bostadsrätt i sexton år, har tjänat massor av pengar på det och tycker att det kan vara en riktigt bra boendeform, men det har inte samma säkerhet som att hyra (eller i många fall att äga själv) och då får man ta ansvar för att inte sitta där med skägget i brevlådan.

50 kommentarer:

  1. Det är synd att ägarlägenheter inte blivit en succé.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Lite märkligt faktiskt.

      Radera
    2. Visst är det, med tanke på att byggbolagen/fastighetsbolagen/bostadsutvecklaren kan ta 30-40-50% mer betalt genom att sälja BR jämfört med ägarlägenheter. Först av bostadsköparen, dvs medlemen i bostadsrättsföreningen och sedan av själva föreningen.
      Det första ser köparen direkt, det andra är mer eller mindre dolt för de flesta.

      I Stockholms innerstad känner jag inte till att en endaste fastighet har byggts som ägarlägenhet. Fastän det alltså varit tillåtet i mer än tio år.

      Det är ju endast nybyggda fastigheter som kan bli ägarlägenheter. Det är alltså förbjudet att omvandla hyresfastigheter eller BR-fastigheter till ägarlägenheter.

      Om det hade varit tillåtet så skulle vi antagligen se många ägarlägenheter.
      Mentalt är ju de flesta som bor i BR "ägarlägenhetsinnehavare" och förstår inte vad det där med föreningen har med dem och lägenheten att göra.

      Radera
    3. Vad enkelt det låter att äga sin bostadsrätt mentalt! Inget ansvar eller kostnader, bara mentala fördelar.

      Radera
    4. Vid norra tornen finns det nybyggda ägarlägenheter. Har för mig att det även finns några i Djurgårdsstaden. Men det är väl kanske inte heller att betrakta som innerstad.

      Radera
    5. Byggbolagen kan sälja lägenheten 2 gånger då de bygger bostadsrätter.
      Först till den boende för 4 mille och sen fylls lika mycket på i lån till föreningen.

      Med ägarlägenheter går det bara att sälja 1 gång....

      Radera
    6. Känner till en Brf HSB ifrån början på 90 talet.

      Då den nybildade styrelsen tog över fanns det stora lån uttagna på föreningen.
      Dessa pengar hade klarat att bygga 2 hus.

      Men det är klart att HSB ska leva de med...

      Radera
    7. Intressant det där med HSB, de kränger ju (alla) lägenheter till marknadspriser nuförtiden. Dvs samma priser som övriga på marknaden, som tex Skanska JM mfl. Och de bolagen vet vi ju tjänar bra med strålar, riktigt bra på bostadsbyggande och säljeriet. Det är ju bara titta i deras ekonomiska redovisningar där det klart framgår.
      Så HSB borde ju tjäna bra med strålar dom med, kanske inte den sista procenten som superproffsen i ligan nämnda ovan, men iallafall bra med strålar.
      Så frågan många ställer sig är ju: vart tar alla dessa vinstpengar i HSB vägen? HSB är ju en ekonomisk förening så det borde ju innebära att ev överskott skulle gå tillbaka till medlemmarna. Har det hänt någon gång överhuvudtaget? Att alla hundratusen (-tals) medlemmar fått någon utbetalning?

      Om man är lite konspiratoriskt lagd skulle man kunna tro att pengarna ges till den stora rörelsen, dvs det socialdemokratiska partiet. HSB är ju trots allt en del av folkrörelserna som alla kommer ur det socialdemokratiska partiet och dess sidoorganisationer.

      Follow the money, som amerikanarna säger.
      När du hittar spår, så kan du räkna med att bli utsatt för ett drev utan dess like. Det är ett som är säkert. Säg adjö till ditt jobb, dina arbetskamrater, dina vänner och större delen av din släkt. Locket på, gräv inte. Det är bäst för alla inblandade, eller hur?

      Radera
    8. Jag gick i morse förbi en byggarbetsplats på Kungsholmen (slutet av Fleminggatan) där det enligt skyltning byggs ägarlägenheter.

      Radera
    9. Se där! Då kanske det kommer i större skala framöver.

      Radera
    10. På Kungsholmen som ano 11:44 nämner ligger i vid korsningen Fleminggatan/Igeldammsgatan.
      Det är JM som bygger ägarlägenheter, och det finns två-tre lägenheter kvar.
      Som exempel kan nämnas att priset för en två på 52 kvm är 7.490.000 kr och månadsavgiften (samfällighetsavgiften) är 1.570 kr/mån. Som vanligt går naturligtvis de lägenheter som ligger bäst till först, och kvar på slutet de som är sämst. Som exemplet ovan. Av det följer att de i bäst läge förmodligen kostade mer än ovan nämnda.

      Och start inflyttning om ca två månader och fyra månader framåt.

      Utanför innerstan har JM även på Årstakajen Liljeholmen två av de hus som är nästintill färdigställda ägarlägenheter. Projektet kallas för K-7.
      Här återstår vad det verkar endast en lägenhet på våning 18 (av 22) på 35 kvm för 5.295.000 kr och månadsavgift 826 kr/mån.

      JM verkar ha identifierat en nisch där de (än så länge) kan verka ensamma. Utan konkurrens så kan man även få betalt, det är så det brukar funka.

      Radera
    11. Och bland säljmaterialet hittas ju banksamarbete. Här nämns:

      "
      Vi på Swedbank har stor vana av ägarlägenheter.
      Ta chansen att kontakta våra duktiga och erfarna
      rådgivare, Anette och Viktor, som är väl insatta i
      projektet Facetten på Kungsholmen. De hjälper er
      med att svara på fårgor kring finansieringen och
      lämnar gärna ett fördelaktigt låneerbjudande.
      "

      Stor vana? Hur då?

      Och ännu intressantare blir det i bankens kommunikation i samma material som behandlar ägarlägenheter:

      "Försäkra hemmet
      Skydda hemmet oavsett om du köper bostadsrätt,
      villa eller fritidshus. Vi erbjuder dig hemförsäkring
      kostnadsfritt i 3 månader vid nytecknande av
      helårsavtal. Försäkringsgivare är Tre Kronor
      Försäkring AB.
      "

      OK, men nu handlade materialet om just ägarlägenhet. Och det ingår alltså inte under rubriken "försäkra hemmet"?

      Tror det summerar ganska väl hur Swedbank ser på samarbetet med JM och hur mycket vikt banken lägger på ägarlägenheter.

      Radera
    12. 7,5 miljoner för en liten tvåa i ett bullrigt område i en ful stad. Som hittat :)

      Radera
    13. Gällande detta med HSB så skulle jag inte alls bli förvånad över om genomsnittslönen på HSB är högre än vad de tjänar på t ex Skanska och JM. Även om topparna inom JM och Skanska tjänar bra så tror jag de håller hårt i pengarna längre ner i företagen och de har ju dessutom ögonen på sig av aktieägarna, vilket inte på samma sätt HSB har. Lite samma sak när man jämfört Coop med ICA t ex. Konsumenten får lik förbannat betala lika mkt ändå eller mer fast man köper bostad av HSB eller handlar maten på Coop.

      Radera
    14. Det skulle inte förvåna mig heller. HSB känns som en del av en rörelse med personer vana att tjäna mer pengar än de förtjänar.

      Radera
  2. Den där bilden på Maggan får mig att tänka på mitt ISK-konto...tack så mycket. =(

    När jag såg din rubrik trodde jag att det här skulle handla om Evergrand, där kan vi snacka om att sitta kvar med lånet och inte ha någon bostad. Så går det när man köper en fastighet som "ska produceras" om några år in i framtiden i en kommunistdiktatur.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Ja, hon ser rent kuslig ut där.

      Då får man skylla sig själv ännu mer.

      Radera
  3. Nu hade ju inte jag heller frågat säljaren om föreningens ekonomi, utan gjort som de 48 av 50 spekulanterna och själv bildat mig en uppfattning kring föreningens ekonomi genom årsredovisningen + underhållsbehovet på fastigheten. :)

    SvaraRadera
    Svar
    1. I föreningen jag sålde fanns all sådan info på hemsidan, men i många mindre föreningar gör det inte det och då måste man ju fråga som spekulant.

      Radera
  4. Man kan bli bostadslös med bolån även som husägare. Själv fick jag bo i kappsäck 1.5 år med bottenvåningen i huset totalt rivet interiört ut till regelstenarna efter grav vattenskada på 70 m3. Försäkringsbolaget (hej Tre Kronor) vägrade betala och hade jag inte haft lyckan att känna två byggnadsingenjörer som tog sig an mig pro bono hade jag suttit med fullt lån på kåken idag och inte en chans att ha råd att återställa o laga. Nu 7 år senare, efter att insett ekonomins skörhet, har jag bytt tänk helt, huslånet avbetald och en god och ständigt växande buffert.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Fy fan! Försäkringsbolagen är jättepå när de ska få betalt, men när skadan är skedd har de tusen skäl att inte ställa upp.

      Radera
    2. Fristående Information21 september 2021 15:18

      Ja, att ta reda på mer om föreningen genom att läsa - och förstå, obs förstå - årsredovisningar för de gångna åren, övriga offentliga protokoll är ju en bra idé. Kanske t.o.m Googla/DuckduckGoa ? Och om det inte finns några årsredovisningar? Ja, det finns andra lägenheter.

      Det är ju jobbigt det där med eget ansvar. Staten måste naturligtvis ta ansvar! Varför ska jag ta ansvar? Det är faktiskt orättvist. Tycker jag.

      Utgångsläget är sedan många år tillbaka att du måste utgå från att den du gör affärer med försöker blåsa dig. Därför måste du, om du inte vill bli blåst, se till att själv skaffa information. Alltså inte sådan information som kommer från motparten.
      Om du har den inställningen så kommer du att slippa 99.99% av alla problem.

      Vad gäller fastigheten i Malmö så är det någon som sett en "affärsmöjlighet" som det heter nuförtiden:

      "
      För Brf Taxeringsrevisorn 2 på Rosengård finns både majoriteten av styrelsen och rösterna i Stockholm. Förutom Sinani bor de två andra styrelseledamöterna i Stockholm. Och stadgarna säger att 76% av rösterna i föreningen kontrolleras av företaget Amun Capital Sweden, som styrs av den förre börs-vd:n Jan Severa på Östermalm.
      "
      Ja, något av det om är skrivet i röda sosseblaskan kanske stämmer, här är för den som vill fördjupa sig i den vinkeln:
      https://www.sydsvenskan.se/2019-05-07/kronofogden-efterlyser-nya-lagar-for-att-stoppa-kapade-bostadsrattsforeningar

      Radera
    3. Fristående Information21 september 2021 15:21

      Kommentaren skulle vara fristående, och inte under Jonas kommentar som det nu blev av misstag...

      Radera
    4. Okej, då läser vi den fristående.

      Årsredovisningar måste väl alltid finnas? Om inte på en hemsida måste det gå att begära ut dem från föreningen.

      Kan man leva med att göra business av att folk inte läser på finns det garanterat stora chanser lite överallt.

      Radera
    5. Fristående Information21 september 2021 15:50

      Jo, är man lite lite mer frigjord från eventuella kommande samvetskval så är det som du säger stora chanser överallt. Är det inte precis det vi ser? Öppna penningpåsar ligger fritt och öppet överallt och det är bara att förse sig.
      Lite eller obefintlig kontroll, låga eller obefintliga straff, liten eller obefintlig lagstiftning runt "missbruk". Vad har ni väntat er?

      Själv är jag förvånad att det dröjt så länge, dörren till kassavalet har stått på vid gavel länge nu, och aldrig har det funnits några vakter.

      Någon ändring vad gäller kassavalvsdörren är knappast att vänta sig inom överskådligt tid. Det är helt öppet i minst ett årtionde till, antagligen väsentligt längre.

      Radera
    6. Jo, antagligen är det precis det vi ser. Och istället för att lägga energin på att inte bli lurade försöker folk sätta press på myndigheterna att frälsa oss ifrån ondo.

      Radera
  5. Allt var som vanligt någon annans fel, eller? Men det finns säkert något bidrag att söka som återställer hela skadan och mer därtill.
    Mvh investera-pengar.blogspot.com

    SvaraRadera
    Svar
    1. Den där Nån Annan verkar vara en slö fan ;-)

      Radera
    2. Håller med. Vissa tror att staten är ett försäkringsbolag.

      Radera
  6. Svenska Dagbladet skriver också om fallet idag. Utsnitt ur artikeln:

    "I ett par år har skånska medier rapporterat om bostadsrättsföreningen i Malmö, som blivit synonym med usel boendestandard – fukt, strömavbrott, dålig uppvärmning, krossade fönster, smuts, råttor och hissar ur funktion. Dess medlemmar har också vägrat att betala månadsavgifter i protest mot vanvård.

    Samtidigt har det bolag som ombildade hyreshuset till bostadsrätter för drygt tio år sedan aldrig släppt sin majoritetskontroll – 76 procent av rösterna har styrts från Östermalm i Stockholm via Amun Capital Sweden, ett bolag som nu är i likvidation.

    Enligt Johan Kleveland, förbundsjurist vid Fastighetsägarna Sverige, är den konkurshotade föreningen samt dess grannförening – som båda ligger i Rosengårds 1970-talskomplex ”Kinesiska muren” – just nu de mest graverande exemplen i hela Sverige.

    – Det har krävts polisära åtgärder. Man hade inte bokföring och höll inte stämma så som man ska enligt lag så medlemmarna fick inte insyn. Det hade annars funnits ganska effektiva verktyg, till exempel genom anmälan till Bolagsverket om att årsredovisning saknas – men det förutsätter förstås att de boende känner till sådana verktyg, säger Johan Kleveland.
    Parallellt med kronofogdeprocessen agerar även Ekobrottsmyndigheten i Malmö. Där har åklagaren Jimmy Serrano efter två års utredning väckt åtal mot flera styrelsemedlemmar i Kinesiska murens föreningar. Två av de åtalade är stockholmare kopplade till det bolag som en gång arbetade med ombildningarna i Malmö. En tredje är en före detta lokalpolitiker för Centerpartiet som enligt åklagaren är känd från andra utredningar.

    – Det Ekobrottsmyndigheten allra först riktar in sig på är bokföringsbrotten, det vill säga att man inte på flera år har upprättat årsredovisningar i de här föreningarna, något som skulle kunna ge fängelse, säger Jimmy Serrano."

    Jag noterar särskilt följande formulering:
    "Det hade annars funnits ganska effektiva verktyg, till exempel genom anmälan till Bolagsverket om att årsredovisning saknas – men det förutsätter förstås att de boende känner till sådana verktyg"

    Det verkar alltså som att några förslagna Schtåkkålmare har utnyttjat boende som inte fullt ut satt sig in i hur BRF'er fungerar - kanske nyligen hitflyttade - och slagit i dem att de skulle få hjälp att göra en bra affär, men istället blåst dem och skott sig själva. Man hoppas de som begått brotten får kännbara straff.
    Vilket förstås inte motsäger vad du själv skrivit gällande det ansvar man själv har att ta reda på vad som gäller och sätta sig in i sin BRF's ekonomi.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jimmy Serrano låter ju som namnet på en maffiaboss :)

      Radera
    2. I spelet Gangster kanske...

      Radera
    3. Ja, min erfarenhet av riktiga gangsters är lyckligtvis rätt begränsad.

      Radera
  7. En polare var skitnöjd när han köpte en 4:a för ett par år sedan. Jag frågade om han kollat föreningens ekonomi men det hade han inte gjort. "Det var ju ett så bra område". Föreningen hade 13000 kr/kvm boendeyta i lån...

    SvaraRadera
    Svar
    1. Lättare att bli nöjd om man inte kollar upp något. Åtminstone kortsiktigt.

      Radera
  8. Är förenings vald revisor inne på 12 e året. Brf 40 lgh,
    Styrelsen är gammal och ekonomi är god.

    De yngre som håller på med bostadskarriär vill ej engagera sig i förenings arbete.
    Dessa karriärister vill både äta kakan och ha den kvar.
    Värdeökning tackar de ej nej till,,

    SvaraRadera
    Svar
    1. Samtidigt kan jag förstå det. Mycket bråk och stök att slippa också.

      Radera
    2. Alla vill väl slippa bråk och stök. Utan styrelse ingen förening, den går i likvidation. Bostadsrätten omvandlas till hyresrätter. Lägenhetsinnehavarna sitter kvar med sina lån utan bostadsrätt, den har blivit hyresrätt. Förutom att man har
      förlorat en massa pengar så har man dessutom fått en högre månadsavgift eftersom att hyra brukar vara dyrare./M

      Radera
    3. Jag är helt med på att en styrelse behövs, men det betyder inte att jag hade velat ta jobbet. Det är lite som regeringen. Jag vet att det behövs en statsminister, men jag hade inte anmält mig frivilligt.

      Radera
  9. Har bott i en mindre bostadsrättsförening, kan säga att kunskaperna var dåliga och viljan att ta ansvar inte var så stor. Det kan vara illa nog när de kan svenska och har lite hum om hur det kan funka här, men har du inte ens språket och går in med den boendekultur i ryggen som finns i hemlandet, då blir det ännu mer problem. Ägnat timmar åt att försöka förklara vad en bostadsrättsförening är för något, bostadsföreningskonceptet tror jag bara finns i Sverige.

    Dessutom blir det svårt att rekrytera till styrelsen när de inte ens förstår vad de läser. Några måste ju ta över när de äldre som har slitit blir gamla sjuka och dementa.

    Ibland kan jag tänka att det banne mig skulle finnas ett intyg om att man har genomgått en kurs i vad som gäller när du bor i bostadsrätt, innan du köper den. Det är samtidigt tröttsamt att det här med att göra pengar på allt, verkar gå före annat som ansvar och medkänsla t ex. Sen finns det mäklare som inte heller följer det som gäller utan blint kör sitt pengarace./M

    SvaraRadera
    Svar
    1. Det där kan jag både förstå och relatera till. Många regler som känns självklara i det land man bor blir helt obegripliga för någon från ett annat land.

      "Sen finns det mäklare som inte..."

      Jag skulle vilja vända på det och ifrågasätta om det finns någon enda mäklare som känner ansvar och vill göra ett bra jobb.

      Radera
    2. Bra skrivit M, instämmer helt efter att i stort sett känt mig tvingad till olika roller i brf. Tog ordförandeposten för att säkerställa att inte likvidation skulle ske. Det är ett jätteproblem och på sikt är brf:er nog helt borta då snart ingen orkar hjälpa till eller som du skriver att få kan pga obefintliga språkkunskaper...

      En annan aspekt som verkar glömmas bort när man talar om granskning av ekonomi o.s.v är hastigheten på försäljning, lgh eller hus, från annons till påskrift av kontrakt...

      Mäklare... Vad vet och tillför de? Tro inte de vill hjälpa dig...

      Radera
    3. Tack, bostadsrättsföreningen har ju en viss tid på sig enligt regelverket men mäklarna jagar på, blev kallad rasist av en mäklare(boende på Östermalm) när det inte gick tillräckligt fort. Samma procedur gällde alla inflyttade, självklart. I en liten förening blir det ju ännu mer sårbart och det gäller att informera vad som gäller innan folk skriver på kontrakt och flyttar in. Någon form av tolkverksamhet borde vara obligatorisk vid något så viktigt som att köpa lägenhet.
      Utan kunskaper äventyrar man ju inte bara sin egen ekonomi utan även andras./M


      Radera
  10. Viljan och förmågan att läsa och förstå en förenings årsredovisning är nog som din egen erfarenhet säger, ganska liten. Eftersom Fuad nu väljer att genomföra intervjun på annat språk än svenska kan man anta att hans språkkunskaper i det språk som årsredovisningen skrivs på, är ganska dåliga. De var säkert inte bättre 2010 när de köpte lägenheten.

    En annan reflektion är att vi i Sverige är ganska bra på att lagföra personer för småbrott, men att stora bedrägerier och andra uppenbart problematiska missförhållanden får fortgå år efter år, utan särskilt stort motstånd från våra flata myndigheter.

    Sverige har blivit som det har blivit. Tack kära politiker och myndigheter för den björntjänsten. Blir det för illa får man, som du, dra upp bopålarna och flytta dit där det fungerar bättre. Sådana länder finns.

    /Surgubben

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jag tänkte också på det, han verkar inte ha lagt de här elva åren på språkkurser. Då blir det ännu svårare, och det får man väl i så fall ta hjälp med.

      Radera
  11. Gå aldrig med i en bostadsrättsförening fy fan

    SvaraRadera
    Svar
    1. Det där är ju lite som att säga att man aldrig ska göra affärer eftersom det finns svindlare. Men det gäller att kolla att det är en bra förening med god ekonomi.

      Radera
  12. Det är så mycket sjukt kring den där historien alltså! En sak som slog mig är att föreningen har en fastighet värd 80 miljoner men banken tycks ha lånat ut 300 miljoner till dem...

    Aktiepappa - en blogg om ekonomi och aktier

    SvaraRadera
    Svar
    1. Ja, det var skillnad mot Avanzas och Nordnets "superlån". Där får man aldrig låna fyra gånger pengarna.

      Radera