torsdag 20 oktober 2016

Jag tjänar artontusen i månaden på ingenting

Det finns två skäl att bo i hyresrätt. Antingen vill man ha möjligheten att flytta snabbt, eller också har man starka indikationer på att hyresrätten ska omvandlas till bostadsrätt. I alla andra lägen bör man om möjligt äga sitt boende.


Visst finns det fördelar med hyresrätt. När det är stopp i avloppet, kranen droppar eller kylen går sönder ringer man bara värden. Å andra sidan ska jag strax visa att man har en rätt bra kassa att ringa andra nummer för att åtgärda dessa fel. Dessutom får man göra nästan vad man vill med inredningen i en bostadsrätt medan man i en hyresrätt i värsta fall inte ens får välja sina egna tapeter. Sina grannar får man inte välja i något av alternativen, men generellt kommer brf-grannarna vara att föredra.


Men tillbaka till pengarna. Månadsavgiften för en hyresrätt måste täcka kostnaden samt ge en vinst till ägaren, oavsett om det är en enskild fastighetsägare eller ett kommunalägt bolag. På hyresgästens sida finns bara Hyresgästföreningen som ju är sanslöst dåliga på att förhandla. Månadsavgiften för en bostadsrätt är långsiktigt alltid ett självkostnadspris, eftersom eventuellt överskott stannar i föreningen som alla betalande är delägare i.

Sedan tillkommer ju köpeskillingen för bostadsrätten. Min känsla är att det har snackats om bobubblor under hela mitt liv, men förutsatt att man inte bor i en avfolkningsbygd dubblas värdet på 7-10 år. Sedan finns det hack i alla kurvor, det är ingen naturlag att alla bostadsrätter är dyrare nu än förra veckan.

Bostadsrätters medelpris i Tkr

Om vi summerar kostnaderna för en fiktiv lägenhet som... Äh, det är min egen. Min månadsavgift är 2900 kr. En motsvarande hyresrätt hade kostat mig ungefär 7000 kr, så i runda slängar sparar jag 4000 kr i månaden. Under tio år blir skillnaden nästan en halv miljon. Men det stannar inte där. Under samma tid har värdet på lägenheten stigit minst 1,2 miljoner.

Den insparade hyran hade jag fått betala med skattade pengar. Bostadsrättens värdestegring får jag (så småningom) skatta för. Det där går ungefär på ett ut. Om jag säljer nu efter tio år har jag tjänat/sparat minst 1,5 miljoner efter skatt på att bo i bostadsrätt. Det motsvarar en bruttomånadslön på 18000 kr.


Nu menar jag inte att det är ett jobb att bo, men det finns människor i Sverige som tjänar mindre på att jobba 40 timmar i veckan än vad jag tjänar varje vecka på att jag för tio år sedan valde att köpa en lägenhet istället för att hyra. Jag köpte bostaden för egna pengar. Med lån hade vinsten varit lägre, men troligen helt okej så länge man inte köper lägenhet för sms-lån.

23 kommentarer:

  1. Det här visar ju hur icke fungerande marknaden är. I de flesta länder är det jämförbart kostnadsmässigt att hyra och att köpa. Köpa är något billigare men då förlorar man i flexibilitet jämfört med att köpa. I Sverige är det istället mycket billigare att köpa än att hyra och dessutom är det mer flexibelt för om du vill flytta finns det inga hyresrätter att tillgå på den nya orten...detta gäller till och med om du vill flytta ut i obygden.

    Sen går ju inte inkomsten på boende riktigt att jämföra med lön så klart för med mindre än att du tänker flytta från stan...eller bo i tält..så har ju alla andra alternativa boenden också gått upp på samma sätt. Möjligen om du stått i bostadskö under dessa år och nu kan få en billig hyresrätt....:-)

    SvaraRadera
    Svar
    1. Vinsten blir reell om man flyttar från stan till billigare ort eller land, eller om man flyttar ihop med någon.

      Det grundläggande felet med den svenska bomarknaden tycker jag är att man får ta lån som är så höga att man aldrig förväntas amortera bort dem. Skulle alla bolån behöva betalas tillbaka inom exempelvis tio år skulle inte priserna skjuta i höjden. Men här blir man istället subventionerad.

      Radera
    2. Håller med resonemanget men som sagt kan man nog inte räkna med samma värdestegring som varit sen 1997 (med kort hack i kurvan 2008) framöver.

      När det gäller att betala av bolån så är det faktiskt kanske mer rationellt att få sin BRF att amortera istället via höjd avgift då det räknas som kapitaltillskott.

      Har skrivit om detta här

      Radera
    3. Nej, den senaste tiden har det ju varit extremt lönsamt att äga, särskilt med den låga räntan. Men så skrev jag också att värdet dubblas på 7-10 år. I vissa områden har det gått ännu snabbare nu.

      Intressanta tankegångar kring amorteringar. Själv bor jag i en förening som är över 40 år gammal, så vi har inte stora lån att tala om. Fast själv har jag inga bolån, så jämfört med det är föreningen ändå mer skyldig.

      Radera
  2. Om man är långsiktig är det bäst att äga sitt boende. Att ha en fullt avbetald lägenhet med 2 900 kronor i avgifter är ju rena drömmen och då lönar det sig. Problemet är att de flesta inte är det. Jag har bott i hyresrätt eftersom jag har vetat att jag behövt flytta.

    Medan mina kollegor i bostadsrätt betalat mer än 10 000 kronor per månad i ränta, amortering och avgifter har jag haft en månadshyra på cirka 3 000 kronor per månad (bodde i en liten lägenhet). Det innebar att jag efter 4-5 år hade 500 000 kronor i sparande medan de hade betalat 300 000 kronor till banken.

    Räknade för skojs skull på vad jag skulle ha tjänat på att köpa BRF och göra bostadskarriär. Brutto skulle det säkert bli några hundra tusen men netto skulle det mest gå bort i räntekostnader, amorteringar, skatt mm. och om man som ovan beaktar alternativkostnaden för positiv ränta på ränta-effekt är bostadsaffärer - undantaget om man betalar av lån och därefter kan bo billigt - mest en omfördelning av pengar.

    En del argumenterar med att det är bra att äga bostad eftersom man får lån. Jag kan också få lån att köpa aktier för utan att äga min bostad.

    Håller dock helt och hållet med dig om att det är ett systemfel att bankernas utlåning inte har reglerats bättre. Det innebär bara att fler behöver ta topplån eller ha föräldrar som garanterar lånet.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Räknar du in ränteavdraget i din beräkning? Och de kollegor som betalar 10000 kr/månad, hur mycket är ränta och avgift av det? Med dagens räntenivåer gissar jag att de har en ganska aggressiv amorteringsplan. Betalar de 300000 i ränta på 4-5 år har de lån på kanske fem miljoner. Jag vet ju varken hur din eller deras bostad ser ut mer än att din var liten och kostade 3000 kr i hyra. Känns som att du kanske jämför äpplen och permafrost här?

      Beträffande ditt sista stycke tycker jag att det finns ett annat alternativ: att bo kvar hemma något extra år och under den tiden spara brutalt hårt. Alla kan såklart inte det, men det känns som att alltför många ser det som en naturlag att minst 90 procent av lönen måste spenderas oavsett kostnader.

      Radera
  3. Jag räknade ut att jag tjänade 10000kr/mån på min lgh i Stockholm. Då hyrde jag också enkelt ut den ibland. Nuvarande villa är inte en lika bra affär.
    Intressant fakta om hyresrättsföreningen är att en del av hyran går till dem (troligen inte privatvärdar) och det är inte valbart. Sen sponsrar hyresrättsföreningen LO.
    Aktiemamma

    SvaraRadera
    Svar
    1. Ja, visst är det fantastiskt! Först tar sig Hyresgästföreningen rätten att förhandla hyran åt människor som uppenbarligen inte vill ha deras hjälp eftersom de valt att inte gå med i föreningen. Sedan får hyresgästerna dessutom betala en "hyressättningsavgift" för det jobb de inte vill ha utfört. Och så väljer Hyresgästföreningen att inte lägga alla pengar för hyresgästernas bästa utan också på ett politiskt parti som gissningsvis merparten av hyresgästerna inte ens röstar på. Tacka tusan (och HGF) att det är så dyrt att bo i hyresrätt!

      Radera
  4. Precis sålt min bostadsrätt och flyttat in i hyresrätt. Bodde i en mindre föreningen och vi gjorde nödvändiga och omfattande renoveringar som relining, revetering och dränering. Det läggs ner en hel del jobb för att få det att fungera och tar mycket av ens tid.
    Jag sitter fortfarande i styrelsen fast jag har flyttat. Det stora problemet med bostadsrätt anser jag är att många beter sig som om de har flyttat in i en hyresrätt och inser inte att man har ett gemensamt ansvar för sitt boende och inte bara sin egen andel. Detta blir allt vanligare, och människor har inte en susning om vad det faktiskt innebär att flytta till bostadsrätt.
    Antagligen har jag gjort en dum affär, för jag var helt skuldfri, men än så länge så uppväger sinnesfriden. Även om jag fortfarande sitter i styrelsens för vissa äldre personers skull, så vet jag att jag kan lämna på stående fot och bara gå, om det skulle behövas. Pengar är bra att ha, men det är inte allt.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jag känner inte alls igen det där med att brf-boende inte tar ansvar för det gemensamma. På vilket sätt tog det sig uttryck? Jag bor själv i en stor förening (nästan 700 lägenheter), men upplever att gemensamma utrymmen som tvättstugor och trappuppgångar är betydligt mer i ordning än när jag bodde i hyresrätt.

      Om du gjort en dum affär kan bara du avgöra, men har du gjort en stor vinst på bostadsrätten blir det ju mycket skatt om du inte köper ett nytt boende.

      Radera
  5. Du missar en sak när du jämför skatten på lön och skatten på din fiktiva vinst på lägenheten. Lägenheten beskattas med 22 % vilket är betydligt lägre än vad man betalar på sin lön. Detta gör att ditt exempel med bostadsrätt är ännu mer lönsamt än du räknat på. Det finns dock vissa som anser att det kostar lika mycket att bo i hyreslägenhet som i ägt boende.

    Jag håller inte med dem för de har fel men de sprider ändå sin information så mycket de kan. Man känner igen dem på att de skriver om bostadsbubbla i vartannat inlägg ;).

    SvaraRadera
    Svar
    1. Här missas inget! Jo, det gör det säkert, men inte reavinstskatten på bostäder, jag räknade med 22 %. Dock är det mycket annat som är höftat. Hur mycket man skattar på lönen är väldigt beroende av vilken kommun man bor i, och mäklararvodet skulle i mitt fall kunna diffa runt 70000 beroende på om jag anlitar en lågbudgetmäklare som Hemverket eller en dyr all-inclusive-mäklare.

      Men du har rätt i att det kan vara ännu mer lönsamt än jag kommit fram till eftersom jag försökt hålla nere mina siffror så att ingen ska beskylla mig för glädjekalkylering. Det jag främst vill visa är att det hur man än räknar är en himla massa pengar :-).

      Radera
  6. Här är en kille som tänker som dig i denna fråga. Fast tvärtom...

    https://rikatillsammans.se/2014/07/24/intervjuad-i-sydsvenskan-kring-mitt-val-att-bo-i-en-hyresratt/

    SvaraRadera
    Svar
    1. Intressanta tankar, även om han såklart tänker fel (vilket jag för övrigt är övertygad om att han vet själv). Det där att vinstökningen aldrig lämnar boendet kan man ju även hävda när det gäller värdepappershandel. Det betyder inte att man inte tjänat pengar när en aktie dubblat sitt värde, även om man inte har sålt den än.

      Radera
  7. Ja, killen är smart så det vet han säkert. Och det faktum att vinsten aldrig lämnar boendet gör inget anser jag för man bor billigt på grund av det och får mer pengar över att investera för varje månad man bor billigt så det blir bara bättre och bättre med åren. Som hyresgäst betalar man en avkastning till sin hyresvärd och som ägare till sin bostad får man själv nytta av både avkastning och värde stegring (som det sett ut hittills iaf).

    SvaraRadera
    Svar
    1. Och oavsett när man väljer att ta hem värdestegringen (eller om arvingarna får ta tag i det) kommer den ju förr eller senare. Det enda säkra med pengarna som betalas till hyresvärden är att man aldrig får se dem igen.

      Radera
  8. Jag befinner mig i en väldigt bra situation som hyresrättsinnehavare dock. Valde en billig hyresrätt och hyr ut ett rum, vilket ger billig hyra för mig. Sedan är motsvarande bostadsrätters (i närområdet, samma planlösning och allt) månadsavgift på samma nivå som min hyra, om man skulle jämföra bostadsrätt som är på samma gångavstånd till jobbet som jag har nu från hyresrätten. Mitt kapital får därför ligga i fonder istället för bostad.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Ja, om inte värdestegringen överstiger uthyrningsinkomsten finns ju inga skäl. Fast sedan gillar jag att själv kunna riva väggar, lägga om golv osv, men det är ju inte alla som gör det.

      Radera
    2. Det finns som anonym påpekar sätt att få till det bra i en hyresrätt också. Men möjligheterna är inte lika många som i en Brf. Och hittills har ägt boende i 99 fall av 100 varit mer ekonomiskt.

      Radera
    3. Så är det. Jag kan tänka mig att bostadspriserna på små orter kan rasa när den stora arbetsgivaren lägger ner och arbetslösheten tiodubblas, så det finns alltid situationer.

      Radera
  9. Det senaste decenniets prisuppgång är en abnormalitet. Bostadspriser följer på lång sikt inflationen (i bästa fall). Sen finns det andra fördelar med bostadsrätt, precis som du nämner. Men tycker mig som helhet se en viss confirmation bias här :)

    SvaraRadera
    Svar
    1. Nej, stopp nu! Att bostadspriserna gått upp mycket det senaste decenniet köper jag, men att bostadspriser i bästa fall följer inflationen på lång sikt håller jag absolut inte med om. Det skiljer såklart mellan avfolkningsbygd, mellanstora städer och Stockholm, men förutsatt att bostadsbehovet ökat konstant (som i de stora städerna) är, som jag skriver i texten, en dubbling av priserna på 7-10 rimlig. Inflationen under säg 30 år har inte ens hälften så bra utveckling.

      Radera