tisdag 30 juni 2020

En bostad mindre

Efter sju resor och ungefär lika många månader har jag äntligen sålt mammas lägenhet! Jag kommer nog ägna ett antal blogginlägg åt det. Här kommer det första, om själva försäljningsprocessen och mina erfarenheter av att sälja med Hemverket.

Förutom att jag tidigare sålt ett hus genom mäklare har jag varit på massor av lägenhets- och husvisningar. Det gemensamma för nästan alla mäklare har varit ett talande ointresse. Nästan vad man än frågar blir svaret: ”Jag vet inte.” Inte följt av ”men det ska jag ta reda på”, de bara vet inte. I tv-serien Mäklarna ondgjorde sig Kjell Bergkvist över att han bara skulle tjäna 60-70 tusen på ett par timmars arbete och tillade: ”Det är bara att konstatera att det är kundens marknad.


Jag har alltid tänkt att när jag ska sälja vill jag göra jobbet själv. Det var förresten vad jag fick göra när jag sålde huset. Mäklaren var så upptagen att jag fick visa det själv för kunden som till slut köpte det. Annonsen fick jag också skriva, när jag tröttnat på mäklarens torftiga försök. Men gissa om han drog av en enda krona på sin faktura...

Nu när mammas lägenhet skulle säljas hade jag därför bestämt mig för att använda Hemverket. De kör ett fast, lågt arvode trots att de lägger upp annonsen på Hemnet och Facebook, ordnar med kontrakt och fotografering precis som de mäklare som är flera gånger dyrare. Skillnaden är att man får visa bostaden själv, men det såg jag alltså som en fördel.

Mäklar-Micke

Om jag gjorde det bättre än riktiga mäklare är omöjligt att veta. Det tog sin tid, men det kom en pandemi som var lite svår att förutse. Det jag gjorde som ingen mäklare hade gjort var att bjuda på kaffe och nybakta bullar på samtliga visningar, en dator visade ett bildspel på allt utanför lägenheten (förråd, tvättstuga, föreningslokaler, omgivningar...) och varje konkurrents visning matchades. Hade Mäklarmicklarna visning 13.00-13.30 och Centrummäkleriet 13.30-14.00 körde jag visning 12.30-14.30. Dessutom ställde jag upp för privata visningar närhelst någon ville. En mäklare med tjugo objekt har såklart inte en chans att lägga den tiden.

Dock förstår jag de säljare som inte heller vill eller kan göra det. Jag jobbar hemifrån och bor tre minuter från mitt försäljningsobjekt. Jag kunde göra en enskild visning och vara tillbaka vid datorn en halvtimme senare. För att vara en introvert människohatare är jag dessutom bra med folk och hade inga problem att presentera bostaden på engelska, även om det tar ett tag innan man hittar lämpliga översättningar på bostadsrättsförening och stambyte. Får man panik över situationen ska man kanske lägga de extra pengarna för att slippa.


Jag ska försöka speca upp för- och nackdelar med att visa själv. Vi börjar med fördelarna:
  • Mäklararvodet. En annan mäklare hade antagligen kostat 40000 kr mer. Även om det är avdragsgillt är det en himla massa pengar.
  • Min enda tidigare erfarenhet av att sälja med mäklare var en lat klantskalle. Genom att själv visa lägenheten visste jag att ingen spekulant skulle skrämmas bort av mäklarens ointresse.
  • Säljaren kan bostaden, vet var busshållplatsen och närmaste förskola ligger. Inte ens en engagerad mäklare kan läsa in sig på mer än en bråkdel av vad spekulanterna vill veta.
Nackdelar:
  • Det är mycket att tänka på. Vare sig man själv är mitt i en flyttprocess eller som jag ska tömma ett dödsbo och ordna med pappersarbetet samtidigt som man planerar begravning och bearbetar sin sorg kan det vara skönt att få lämna bort försäljningen till någon som sköter allt.
  • Kontrollfreaks-Micke hade aldrig vågat lägga ut allt på entreprenad, men jag hade gärna diskuterat homestyling med en mäklare. ”Ska man måla allt vitt? Borde jag kasta ut bokhyllan? Lönar det sig att slipa golvet?” Mycket kan göras på distans, men det finns begränsningar. Det går att hyra in en homestyling-konsult, men de kostar.
  • En del spekulanter (lyckligtvis få) kände sig lite obekväma med att gå runt i lägenheten med säljaren och tycktes känna att alla frågor kunde tas som kritik trots att jag betonade att de gärna fick kritisera precis allting.
  • På Hemverket tilldelas man inte en specifik kontaktperson. Den som stod som ansvarig mäklare pratade jag aldrig med och efter ett tag blev jag osäker på vem jag sagt vad till. Fast det är inte helt rätt att sätta upp detta som en nackdel, att den som hade tid kunde hugga tag i mitt ärende gjorde också att jag fick mejlsvar kl. 20.32 en fredagskväll, vilket näppeligen händer hos konkurrenterna.
Så det är ris och ros. Med facit i hand är jag nöjd med priset, väldigt nöjd med mäklararvodet och kände mig trygg och omhändertagen under hela processen, och mer kan man knappast önska av en bostadsförsäljning. Pengar rullar in som de ska, det går bra nu.

45 kommentarer:

  1. Kommer du köra samma koncept när du säljer din egen lägenhet?
    Kalle56

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jag vet inte. Har varit så fokuserad på denna försäljning att jag inte funderat så mycket på det. Men gör jag det tar jag nog in en homestyling-konsult för att höra hur lägenheten bäst ska presenteras eftersom min sticker ut lite mer, inte minst vardagsrummet:
      https://sparosverige.blogspot.com/2016/05/annu-mer-hemma-hos.html

      Radera
  2. Jag noterade att din försäljning tog en väldans lång tid.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Det gjorde den. Ett tag vågade ju folk knappt gå på visning utan gasmask.

      På plussidan för Hemverket ska sägas att de lät mig ta den tiden. När jag sålde hus 2003 började mäklaren bli sur redan när andra skambudet nekades eftersom han gärna ville dumpa kåken och gå vidare. Här duggade skambuden tätt, men mäklarna hade all förståelse för att för snåla kunder spisades av.

      Radera
  3. Min första lägenhet sålde jag helt själv utan mäklare eller stöd. Det var dessutom innan internet hade blivit en fluga. Inget jag rekommenderar någon att prova. Sedan har det blivit många kontakter med olika mäklare, några bra och några dåliga. Vid en lägenhetsförsäljning var köparen så sugen på att låsa affären att vi satt på mäklaren flådiga kontor på Avenyn klockan 22:30 en lördagskväll, bara glada (nyktra) miner på samtliga dessutom.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Problemet med det nu är att utan mäklare får man inte upp bostaden på Hemnet och jag upplever att Hemnet till stor del ÄR den svenska bostadsmarknaden (även om jag själv hatar hemsidan djupt och innerligt). Men Viggo Cavling skrev ju en bok där han, som jag förstått det, uppmanat lägenhetsinnehavare i storstäderna att sälja själva, så kanske går det.

      Radera
    2. Ja man måste nog synas på Hemnet för att få upp intresset. Då när det begav sig så var det en liten radannons i GP. Problemet där var alla stolpskott som gjorde det till sin lilla utflyckt för dagen och inte alls var intresserade av lägenheten.

      Radera
    3. De där "utflyktsspekulanterna" hade jag också min beskärda del av. Dels de som tyckte att det var kul med inredning eller att träffa folk. Det kan jag nästan förstå och de skadar ju ändå ingen, tar inte upp plats i onödan.

      Men sedan var det en grupp som snarast verkade ha en tävling i hur många lägenheter de kunde hinna med på den dag. De var inne och ute ur bostaden på mindre än en minut och hann på den tiden knappt titta in i alla rum. Jag fattar det inte, har man ändå gjort sig omaket att ta sig dit (för att man tyckt lägenheten såg intressant ut i annonsen) borde man ta sig tiden att kolla på den.

      Radera
  4. Det jag tycker är etablerad mäklares största förtjänst är att de oftast får igång budgivningen. Privat försäljning är oftast klappat och klart när någon bjuder annonspriset. Bara där tjänar mäklaren in sin kostnad enligt min erfarenhet (som förvisso är obefintlig i storstadsområden). Men det kanske inte går att säga något om det heller pga pandemin?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Min enda tidigare försäljning var på landsbygden med en i området mycket etablerad mäklare som inte alls lyckades få igång budgivningen trots att utropspriset var hans förslag med motiveringen "Vi går ut lågt för att få många med oss". När det sedan kom bud flera hundratusen under utropspriset tyckte han att de borde accepteras.

      Men att välja bort etablerade, traditionella mäklare pga en erfarenhet blir som att sluta handla aktier för att man ägt Eniro eller Fermenta, så jag ska inte heller ha för starka åsikter om det.

      Radera
    2. Det där med att "gå ut lågt" är ett oskick vissa mäklare håller på med. Som säljare tycker jag att man ska vägra direkt. Säljaren ska vara villig att sälja på annonspriset (om inte högre bud kommer inom rimlig tid).

      Radera
    3. Ja, det är ett oskick, men det jag lurades av den gången var nog snarare det höga pris som mäklaren sa sig kunna sälja för. Jag hade dit två mäklare och valde den som sa högst pris. Om den andra hade lyckats få det hon sa sig kunna sälja för borde hon ha fått jobbet, men det visste jag ju inte då.

      Radera
  5. Tack - mycket intressant att läsa dina personliga erfarenheter och lärdomar av att sälja utan mäklare! Hemverket verkar som ett utmärkt alternativ till vanliga mäklare.

    Min erfarenhet är också att mäklare oftast är rätt dåligt pålästa och lata även om det finns lysande och mycket sympatiska undantag. Det kan ibland vara så att vissa köpare inte vill veta för mycket om tidigare ägaren så det kan möjligen vara en nackdel men det kompenseras av att tidigare ägaren som du skriver kan allt.

    Angående homestyling tycker jag att det är överskattat. Det förutsätter att köparen vill ha just den standard som man visar upp, inte minst om man renoverar. Problemet är att säljaren då förväntar sig avkastning på extrainsats för renoveringar osv som köparen inte alltid är beredd att betala premie för. Jag har backat ur mer än ett fritidshusköp pga just homestylingen, alltså hade huset varit köpt i befintligt skick hade jag vetat vid köpet att jag behövt lägga 0,5-1 miljon på att renovera det som jag vill ha det men det är värre att köpa ett hus med något prettokök osv som man inte vill behålla men behöver betala premie för. Så länge allt grundläggande fungerar tycker jag snarast som köpare att det är en fördel om lägenheten inte är homestylad eller renoverad.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Framförallt tror jag att de behövs för att förändra branschen, lite som Axfood och Lidl behövdes i matbranschen. Kjell Bergqvist-citatet i texten tror jag inte är långt från verkligheten och mäklare som tycker att det är normalt att tjäna sexsiffriga belopp på ett par timmar behöver utmanas.

      Hur menar du att vissa köpare inte vill veta för mycket? Om någon mördats i bostaden kan jag förstå det, men du menar antagligen inte så extrema exempel.

      En lägenhet som såldes samtidigt med min var "sönderstylad" och hade fyra (!) annonsbilder på en flaska olivolja och ett saltkar ur olika vinklar. Sånt drar inte upp priset för mig, men jag tänker mer på enkla, handfasta råd. I mitt fall började jag renovera lite efter ett par visningar. Kylskåpet byttes ut, ett rum målades, tre stora bokhyllesektioner kastades ut och en parkett slipades, alltså billiga förändringar. Sånt hade jag velat stöta och blöta med ett proffs innan, så kanske jag hade gjort det direkt.

      Radera
    2. Vad gäller homestyling så tycker jag man kan åstadkomma en del med ganska lite pengar. Typ spackla och måla alla hål i väggarna, tvätta väggarna och byta ut sunkiga eluttag och lysknappar.
      Jag läste någon gång att man ska presentera lägenheten nästan som ett blankt papper, att köparen ska kunna måla upp en egen bild av hur just dom vill inreda. Dom möbler som faktist finns i lägenheten är mer bara för att visa ungefär hur stort rummet är.
      Personligen har jag svårt för lägenheter som är fullbelamrade med saker på visningsbilderna, det är svårt att få en uppfattning hur stora rummen är och hur jag skulle kunna inreda dom.

      Radera
    3. Att man ska tömma lägenheten mer än man hade valt själv är ett bra exempel på det jag menar. För jag håller med dig där och visste det innan. Ändå borde jag ha tömt ännu mer och blev förvånad när fotografen bad mig plocka bort nästan alla flaskor i badrummet (trots att jag redan tagit bort 80 %) och det praktiska diskstället i köket.

      Efter hand kastade jag sedan ut en jättebokhylla, en stor garderob och ytterligare ett par möbler som jag troligen borde ha kastat ut redan innan första visningen. Där hade jag velat ha lite vägledning, men ser nu att Hemverket har något de kallar "digital homestyling". Det kanske jag borde ha bokat in.

      Radera
    4. Tror inte någon av oss är representativ för den bredare målgruppen vid bostadsköp. :)

      Men tänker ungefär så här: köpare tenderar att vara fokuserade på hur just de ska använda huset och alla tecken på att någon faktiskt har bott i och använt huset på ett högst normalt sätt stör drömbilden som de redan målar upp i huvudet och som mäklaren vill haussa. Min teori är att det är därför mäklare kör med carpe diem, paprikor, märkliga planscher som ingen skulle ha på väggarna osv för att det ser stilrent ut men samtidigt ger utrymme för köparen att måla upp en bild av hur det ska se ut när de bara vunnit budgivningen. Men återigen, jag är inte representativ för målgruppen.

      Radera
    5. Intressant! Jag har aldrig tänkt på det på det sättet, men det kan mycket väl stämma.

      Radera
  6. Tycker också att homestyling och dyra renoveringar inför försäljning är en nackdel för oss köpare. Vill hellre lägga de pengarna ovanpå inköpspriset och få det som jag vill ha det, istället för att bekosta två på varandra liggande renoveringar.

    Men, från säljsidan så är det ju så att homestyling och renovering uppenbarligen fungerar i många av fallen, annars skulle dessa åtgärder snart dö ut. Det räcker ju att man hittar några köpare som tycker det är skönt att det är "ljust och fräscht" och helt struntar i och det var exakt så som hon eller han ville ha det. De prioriterar mer att det är nyckelfärdigt när man flyttar in, det skall man inte underskatta. Finns förmodligen många som drar sig för att riva ut kök och badrum samtidigt som de bor i lägenheten. Tänk familj med tonnåringar där det bara finns ett badrum med dusch... ;-) Rätt skönt om sådant är fixat när man väl får nycklarna.

    SvaraRadera
    Svar
    1. "Dyra renoveringar" är relativt. En hyfsad badrumsrenovering kostar ett par hundra tusen, ett kök ännu mindre. Om bostaden kostar tio miljoner är det bara några procent av totalpriset.

      Med det sagt köpte jag min egen lägenhet i ett bedrövligt skick och såg det som en fördel att slippa betala för gjorda renoveringar jag inte hade gillat och att istället kunna lägga de pengarna för en dyrare lägenhet på att renovera som jag själv ville.

      Radera
  7. Vad heter den där inredningsstilen du har hemma? Du skrev om det för ett par år sedan,var det inte något japanskt, Typ sabi wabi? Om jag inte missminner mig, gick det ut på att tingen kunde vara ett hopplock och det gjorde inget om det var stött och lite nött.Fast en genomgående tanke fanns nog men det behövde inte vara perfekt eller det trendigaste./Em

    SvaraRadera
    Svar
    1. Vänd på det - wabi-sabi:
      https://skonahem.com/nyheter/wabi-sabi/

      Radera
  8. HA! En bra mäklare kan utbudet i den lokala Icabutiken, kan du det ;)

    SvaraRadera
    Svar
    1. Nej, jag handlar aldrig på Ica :).

      Men skämt åsido, jag är övertygad om att det finns mäklare som är värda hög lön och vet precis vad de ska säga till varje spekulant, men de jag träffat har med mycket få undantag fått mig att tänka att det där hade jag klarat bättre själv.

      Radera
    2. Jag förstår att du lagt rätt så mycket tid på det här projektet. Men du sa inget om priset du fick ut i jämförelse. Var mäklaren värd sin lön :)
      Mvh investera-pengar.blogspot.com

      Radera
    3. Problemet är ju att man aldrig får facit. Till skillnad från en börsplacering där du i efterhand kan kolla vad du fått om du istället för Bank A:s småbolagsfond valt Bank B:s vet jag inte om en annan mäklarfirma hade fixat ett bättre eller sämre nettoresultat.

      Radera
    4. Fördelen du fick är ju att du vet att bostaden representerades på ett sätt du föredrag och till ett bra pris.

      Saker som du kanske missar i ditt resonemang är väl att en mäklare har kunskaper som gör att slutpriset blivit högre. När jag sålde min BR på söder(går väl kanske inte att jämföra) så var det tydligen viktigt att komma ut exakt fredag klockan 18 på hemnet för då låg den överst när söderspekulanter kollade oftast. Osv osv, kanske det inte gör något, kanske det gör. Jag gillar arvoden som är provisionsbaserade, då blir det en bra affär för alla om priset blir högt.

      Radera
    5. Jag föredrar det sätt som ger högst pris efter avdrag för mäklararvode. Fick jag inte det var priset inte bra.

      Kanske har mäklare kunskaper som ger ett högre pris, kanske kompenserar en visande säljare det med engagemang. Jag vet verkligen inte.

      Det där med fredag klockan 18 var smart. Priset är väl det fyrdubbla på söder, annars är det nog jämförbart.

      Jag hörde en mäklare häromdagen som inte jobbar med provision, som tvärtom menade att en bra mäklare ska göra sitt yttersta oavsett. Å andra sidan, när vi sålde min mormors lägenhet fick mäklaren högre provision på marginalen och lyckades fixa ett larvigt bra pris, så kanske är det så.

      Radera
    6. Det vanliga är väl en fast %-sats och man skulle då kunna tro att mäklaren gynnas av att få ut så högt pris som möjligt. Men att få iväg objekten fort är förmodligen mer lönsamt än att försöka klämma ut så mycket som möjligt. Att så många objekt "säljs innan visning" tyder också på det.

      Radera
    7. Det var så det var när jag sålde hus. Mäklaren verkade inte bry sig om sin andels storlek, bara att han fick ut den i förrgår.

      Är det så många objekt som säljs innan visning? Jag har följt lägenhetsmarknaden i mitt område väldigt noga sedan i höstas och är inte säker på att det hänt en enda gång.

      Radera
    8. Lägenheter säljs sällan så utan det är mer unika objekt. Sjönära villor/fritidshus med eller utan utsikt. Eller att det finns båtplats eller fiskerätt. Speciella byggnader t.ex stall, maskinhall eller verkstad. Tillhör det skog/mark kan de också försvinna fort.

      Radera
    9. Är det tillräckligt udda kanske mäklaren känner till hela marknaden och kan ringa runt till den.

      Radera
    10. Men då borde man inte ange ett visningsdatum i annonsen...

      Radera
    11. Jag tänker att man ser visning som plan B och vill lägga ut ett datum i lagom tid för att inte avslöja att det var just en plan B.

      Radera
  9. Kan man inte sälja på Tradera?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Nej, då får man sälja bostaden i kategorin Huhåll-övrigt. Kan bero på att ingen vill betala Traderas 10 procent i försäljningsavgift när det blir flera hundratusen.

      Radera
    2. Blocket däremot fungerar bra. Men man når färre än hos Hemnet.

      Radera
    3. Ja, än så länge verkar Hemnet var ett måste. Vilket är synd för det är en jävligt dålig hemsida som dessutom inte bryr sig om att försöka bli bättre så länge de är så stora att de inte behöver. Jag hoppas i hemlighet att de ska sluta som MySpace, att plötsligt kommer något nytt och sedan kan Hemnet sitta där med sin pissiga hemsida.

      Radera
  10. Varför menar du att hemnets sida är så dålig?jag tycker den är enkel o bra

    SvaraRadera
    Svar
    1. Det största problemet med den är att mäklare sätter ut sina objekt i fel kategorier, eller rättare sagt flera kategorier för att få så många träffar som möjligt. T ex finns en kategori för villor och en för obebyggd tomtmark, men sorterar man på villor får man upp flera tomma tomter. Påtalar man det för Hemnet får man svaret att det beror på att man kan bygga en villa på dem tomma tomten. Förvisso, men med den logiken borde alla villor läggas in som tomter också eftersom man alltid kan riva huset. Det här fattar såklart Hemnet är uppåt väggarna, men eftersom sidan ägs gemensamt av mäklarföretagen kan de (eller väljer åtminstone) aldrig att ta de felande mäklarna i örat.

      Men det finns flera saker jag stör mig på med Hemnet. Sorteringsfunktionen funkar sådär, och eftersom man kan köpa sig förbi kön är det i vissa områden lönlöst att sortera i pris- eller visningsordning eftersom ett antal mäklare köpt tjänsten "raketen" som slår ut alla sökkriterier.

      Radera
  11. Efter att ha läst och läst husannonser så förvånas jag över uttrycken som antagligen ska låta bra, vilket får mig att tänka : vad vill dom dölja med en massa sälj-ord? Om man iaf går vidare och pratar med mäklaren om skorstenen, dränering, avlopp, elförbrukningen i kWh inte kronor, vattenbrunn och andra i mitt tycke väsentliga detaljer har jag mest fått öhhh, jag vet inte riktigt, måste kolla upp det... Jag har mestadels tittat på hus på landet därav dessa funderingar. Det var iofs lärorikt, men ganska uttröttande att inte snabbt och lätt få svar på såna basic-frågor, och om ingen vet, skriv ut det. T.ex skorstenen obesiktigad, ej använts senaste 20 åren, dränering gjord för 5 år sen, total elförbrukning för 2 personer med 2 bilar som behöver motorvärmare vintertid. Allra bäst är ju om man får veta uppvärmningen i kWh. Sådär, nu har jag gnällt färdigt om dessa bostadsannonser. Det blev ingen husaffär, än så länge iaf pga anledningar. Undrar om jag är väldigt udda husspekulant för de har låtit förvånade, åh vill du veta om skorstenen fungerar? Måste dom besiktigas? (nä inte riktigt så men nästan )

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jag håller med dig helt och hållet. Är du en udda spekulant är jag lika udda för jag vill också veta allt om bostaden jag betalar miljoner för.

      Själv har jag ett annat irritationsmoment i husannonser. I de fall det är fler än en byggnad (lada, garage, friggebod...) är det oftast på sin höjd en bild utifrån. Samma annons som har fyra konstnärliga närbilder av ett fruktfat i köket har inte en enda interiörbild av den 80 kvadratmeter stora förrådsbyggnaden. Och detta är inte undantagsfallen, det är standard.

      Radera
    2. Ja det är också ett bekymmer. Samt att man inte vet från vilken byggnad vilka interiörbilder kommer från. Sommarstuga med flera sovstugor/gäststugor t.ex. Om en privatperson glömmer/inte skriver ut allt, det kan jag liksom köpa. Det är ju eventuellt dom själva,som blir lidande om köpare struntar i annonsen pga sånt. Att mäklare däremot inte har tagit rätt på viktiga saker (skorsten t.ex) är väldigt märkligt.

      Radera
    3. Glömde ju oskicket med filmer. Först tänkte jag så bra, liksom en rundvandring i huset. Fel fel fel. Iaf de filmer jag sett. Zooma hit, zooma dit så det blir obegripligt. Tråkigt och irriterande. Verkar ha en gnällig dag idag *skrattarförmigsjälv*

      Radera
    4. Jag skulle säga att chansen att alla interiörbilder är från samma byggnad är minst 99 procent. Det är som att fotografer har en regel att de inte får öppna mer än en ytterdörr.

      Ja, filmer är ofta obegripliga. Jag var med om en "digital visning" då mäklaren gick runt och filmade med sin telefon samtidigt som han läste innantill ur prospektet. Det konceptet hade stor förbättringspotential, för att uttrycka det snällt.

      Radera