fredag 8 december 2017

Vem vill inte vara fri?

Sedan en tid tillbaka har nya bolån amorteringskrav. Dessa har dessutom precis skärpts och de nya reglerna gäller från mars 2018.

I samtliga diskussioner på ämnet, oavsett om debattörerna är politiker, låntagare, ekonomer, idioter eller en kombination av allihop talas det alltid om hur mycket man måste betala och från vilken nivå man tillåts sänka amorteringen. Det är kanske ofrånkomligt just vid regeländringar, men jag förvånas över att ingen låntagare själv verkar lida av att vara satt i skuld.


Jag fattar att det är få förunnat att köpa sitt storstadsboende utan bolån, men jag känner knappt någon som ens har som plan att bli av med sitt lån. Till skillnad från många andra i Europa och övriga världen tar svenskar sitt första bolån i avsikt att ha kvar det mer eller mindre hela livet. Troligare mer än mindre eftersom de i takt med högre inkomster vill ha ett dyrare boende och därmed ett högre bolån. Boendet anpassas till det lån man får ta, inte till hur snabbt man kan betala av det.

Nu ropas det att räntorna ska upp, bopriserna ska ner, bankaktierna ska krascha och statsfinanserna implodera. Det enda man vet säkert är att ju mer skulder man har desto mer beroende blir man av regler och krav hos banker och myndigheter. Det är nog tur att jag inte har lånat till min bostad. Jag skulle inte kunna sova innan jag hade betalat av lånet det och fått tillbaka min frihet.

55 kommentarer:

  1. Jag håller med dig helt. Svenska politikers kontaktskräck med kravställande är flagrant (I love that word). Hörde en #sparpodden för ett tag sedan med deras sidekick Ålänningen som sa att i Finland är inställningen helt annan - man betalar ner sitt lån inom 15-20 år punkt. Vet inte vad i vår DNA som gör att vi promt beter oss som småbarn i detta land. Ink mig själv, amorterar inte ett jota utan lägger allt i ISKen istället... TACK för att du lagt till mig i din blogglista för övrigt, har aldrig haft så många besökare!

    SvaraRadera
    Svar
    1. Svenska politiker är lustiga. Ibland tycker de att det vore för mycket begärt att folket ska följa lagarna i Sverige. Andra dagar kan de föreslå att svensk lag ska gälla svenskar utomlands eller t o m säga åt Donald Trump att skärpa sig eftersom hans uttalanden strider mot svensk lag.

      Jag hörde också Sparpodden med Albert Haeggström (bloggade om annat i avsnittet: https://sparosverige.blogspot.se/2017/11/vi-koper-aktier-inte-bolag.html) och hade för mig att det var ännu snävare än 15-20 år, men du kan ha rätt där.

      Oj, hade ingen aning om att jag blivit en sådan "maktfaktor" i bloggosfären (I hate that word), men väl bekomme.

      Radera
    2. Nej du har nog rätt det var nog färre år. Men jag har uselt sifferminne. Kanske är därför jag bara investerar i indexfonder, kan aldrig minnas vad jag GAV etc.

      Radera
    3. Jag är som Rainman när det kommer till siffror och minns personnummer på människor jag administrerade löner åt för 20 år sedan - helt meningslöst. Men papper och penna funkar också :-).

      Radera
  2. Säg mig, varför skulle det vara ett mål att inte ha skulder?
    Har vi nu inflation, så vinner du på att inte betala den (även om det är säg 2%). Den enda relevanta frågan blir väl din totala balansräknings utveckling? Varför är det optimalt att ha så mycket eget kapital i fastigheter, om vi bortser från känsloargument? Mvh https://investera-pengar.blogspot.se/

    SvaraRadera
    Svar
    1. Helt enkelt för att du inte vet framtida förutsättningar för ditt lån, varken ifråga om räntor (mer än kortsiktigt) eller skatteregler.

      Radera
    2. Nej, men det har ju inte heller varit så att fastigheter alltid slagit börsen. Så frågan bör väl mer bli att man ska spara för framtida osäkerhet. Och det är sannolikt inte bäst att lägga allt i bostaden.

      Radera
    3. Har de inte det, på lång sikt? Men jag har inte sagt att man måste peta in alla sina pengar i en bostad. Tvärtom förstår jag inte varför folk köper ett så dyrt boende att de tvingas till det, istället för att bo billigare och därmed sprida sina risker.

      Radera
    4. Det är väl en fråga om att många inte har ett val idag? För ponera att du vill bo tryggt och med bra kommunikation till jobb tex. Då finns det färre och färre bostäder att välja på idag, och det kostar. Det har ju blivit så jävligt att vi nu har flight to quality, flight to gated... Mvh

      Radera
    5. Val och val. Man kan bo på lite längre avstånd från jobbet, på lite färre kvadratmeter med lite lägre standard.

      Radera
  3. Är inne på investerarens linje här. Varför måste man prompt äga sitt boende till 100%?

    Jag bor hellre i ett stort hus där jag "hyr" halva av banken än ett litet hus som jag äger helt själv.

    Vad anser du om folk som bor i hyresrätter? Bo i ett hus som någon annan äger? Är man livegen då?


    Cheers,

    /P

    SvaraRadera
    Svar
    1. Egentligen föredrar jag hyresrätter (även om det inte lönat sig något vidare de senaste... någonsin) för då kan man åtminstone flytta om priset blir för högt. Högst nivå av livegenskap måste vara när man "äger" sitt boende, men banken och staten bestämmer spelreglerna.

      Radera
    2. Fast staten bestämmer ju spelreglerna även för hyresrätter, och gör inte staten det så gör fastighetsägaren det istället.

      Radera
    3. Ja, men då kan man säga upp lägenheten, packa sin väska och komma undan. Med en köpebostad är det inte alltid lika enkelt.

      Radera
    4. Vart har du tänkt att bo då? :)

      Radera
    5. Någon annanstans :-). En bostad där villkoren är bättre, oavsett om det är priset, lånegraden eller lagarna som stör mig.

      Radera
  4. Rent krasst är nog båda ytterligheterna vansinne. Har du belånat till 100% (alla resonemang om belåningsgrad handlar ju om att du inte har något annat kapital) så är ju din ekonomiska risk skyhög.

    Åt andra hållet, med 0% belåning (och följdaktligen alla dina pengar i bostaden) så har du missat så mycket avkastning på annat håll att alternativkostnaden blir skyhög.

    SvaraRadera
    Svar
    1. "Med 0% belåning (och följdaktligen alla dina pengar i bostaden)"

      Jag har 0 % belåning, men inte alla mina pengar i bostaden. Och visst hade jag kunnat tjäna pengar på någon annan investering än bostaden, men det är inte många investeringar som gått bättre än en lägenhet i Stockholmsområdet. Skulle möjligen vara en villa i Stockholmsområdet.

      Radera
    2. Man kan väl säga att jag håller med att man självklart ska betala tillbaka sina lån. Men det är ju en överenskommelse mellan dig och den som lånar ut när det skall ske (i små delar över en lång period? Hela summan när du(eller dödsboet) säljer säkerheten igen?)

      Radera
    3. Fast värdeökningen på huset/lgh har ju inget med detta att göra. Det är ju kostnaden för lånet kontra alternativavkastningen (oftast aktiemarknaden) som är relevant.

      Du behöver ju inte fundera på problemet öht i sådana fall. Du har så mycket pengar att det kvittar, men sannolikt hade du ju haft ännu mer pengar om du belånat en del av din bostad och investerat på annat håll.

      Radera
    4. Har värdeökningen på det man äger ingen relevans för hur bra investeringen var? Det är väl just det som ÄR avkastningen?

      Nej, jag har inte så mycket pengar att det kvittar. Och visst finns det enskilda aktier som gått bättre än bostadsmarknaden, men på det hela taget är det få investeringar som slår det. Min bostad har tredubblats i värde sedan jag köpte den 2005. Om du sannolikt har bättre avkastning på börsen är du bättre investerare än jag (vilket jag i och för sig inte ser som orimligt).

      Radera
    5. Jag fattar hur du tänker Micke men jag tror du missuppfattar Kalle lite. Om du istället för att sitta helt obelånad hade haft säg 50% belåning så hade du i dagsläget haft en mycket större avkastning eftersom du inte låst pengarna i bostaden.

      Jag skulle själv gärna vara obelånad men eftersom jag tyvärr bor i en dyr storstad och inte är född med miljoner på kontot så är min väg till ekonomisk frihet/trygghet genom att ta till vara på möjligheten att låna pengar. Min aktieportfölj är lite större ön mitt lån så jag skulle kunna betala av det. Men mitt bolån kostar mig 16.000kr om året, min portfölj avkastar (räknat på 8%)115000kr om året efter skatt. Varför ska jag inte vara belånad? Hade jag bott i hyresrätt hade jag troligtvis fått betala runt typ 120.000kr om året i hyra, om jag nu fått någon dvs. Kötiderna är (underdrift) långa. Andrahand är extremt dyrt.

      Förstå mig rätt, att vara utan lån skulle vara drömmen men i en verklig värld fungerar det inte i storstäder för de flesta. Sedan går det inte hur man än vrider och vänder på det att försvara ekonomiskt i dagens läge?

      Med vänlig hälsning Frihetsmaskinen

      Radera
    6. Frihetsmaskinen förklarade detta mycket bättre än mig :) Investerat i bostaden har du ju gjort oavsett om du har lån på den eller inte.

      Radera
    7. Jaja, ni menar så.

      "Eftersom jag tyvärr bor i en dyr storstad och inte är född med miljoner på kontot".

      Precis som jag då. Men visst, om sparandet överstiger lånet har man ju möjlighet att lösa lånet. Det jag vänder mig emot är när man låser fast sig vid ett lån man kanske aldrig kommer att kunna bli fri ifrån.

      Radera
    8. Det är vi eniga om. Alltså att en del tar lite väl mycket risker, alltså för stora lån i förhållande till eget kapital och inkomster.

      Men jag vill ändå vända mig emot att det skulle vara ekonomiskt bra att amortera bort hela bolånet. Detta gäller för de allra flesta, dvs de som väljer mellan att amortera eller spara i t.ex. aktiefonder. Resultatet blir ju bara att du dör med husets värde på kontot och har missat massor av avkastning om du hade investerat pengarna på annat håll istället för att amortera.


      Radera
    9. Jag tror att vi ser det här från helt olika håll. Min lösning på att inte ta för stora lån i förhållande till sin ekonomi är att utgå ifrån ekonomin och sedan anpassa boendet efter det, inte att försöka göra tvärtom genom att först bestämma hur man vill bo och sedan försöka låna upp kapitalet till det.

      Radera
    10. Hmm nej, där har vi samma synsätt. Självklart måste man anpassa sitt boende efter ekonomin, och många tar (för) stora risker för att kunna bo stort/fint.

      Men vi pratade väl om huruvida det är en bra idé att amortera av hela sitt bolån?

      Helt OT: Vilken enorm slips Göran har på sig på bokomslaget.

      Radera
    11. Vi gled väl in på det, men grundtesen i blogginlägget tycker jag sammanfattas bäst i denna mening: "Boendet anpassas till det lån man får ta, inte till hur snabbt man kan betala av det."

      Han ville kanske anpassa slipsen efter glasögonstorleken :-).

      Radera
  5. Följande är ett antagande men inget som är säkert:
    2% konstant inflation årligen
    Bostadspriser som går upp över tiden.
    Att börsen alltid öka i värde över tid.

    Något du däremot alltid kan vara säker på är att banken vill ha tillbaka sina pengar över tid med ränta oavsett om du jobbar är sjuk eller död.

    Förutsatt att allt i första stycket skulle vara sant i all framtid så är det klokast att belåna bostaden och investera på börsen.

    Men jag kommer personlig att lägga minst lika mycket krut på amortering som på min portfölj.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Ja, banken kommer alltid kräva tillbaka sina pengar, där är vi överens :-). Det där med 2 % konstant årlig inflation har däremot aldrig stämt hittills och lär inte göra det i framtiden heller. Det vet vi helt enkelt ingenting om, och det tycker jag är en onödig "krydda" i sparandet.

      Radera
    2. Nej det går ju inte så bra för Ingvers o co med 2% målet, så det kan de nog glömma framöver också.

      Sitter man i ett läge med både ett ISK och ett bolån så borde man ju också tro på att börsen ger högre positiv avkastning än banklånet (vore dumt att spara i aktier annars). Räknar man då på ränta på ränta effekten så kan det vara smart att börja spara hårt i ISK för att sen gå över till en mer aggressiv amortering. Målet borde ju vara att man är skuldfri när man går i pension oavsett om det är när man är 40 eller 65. Om inte annat så gissar jag på att den känslan är "priceless" ;-)

      Radera
    3. Som jag skrev här uppe någonstans, det är inte lån i sig jag vänder mig emot utan att många köper ett boende för pengar de aldrig kommer kunna betala igen. Då sitter man i en rävsax när banken eller staten så önskar.

      Radera
  6. Misstänker att (o)viljan att amortera beror på bristande erfarenhet. Det är oerhört många som aldrig varit med om vare sig höga eller stigande räntor, ej heller fallande bostadspriser längre än några enstaka månader. Vi som är gamla nog att snart behöva flytta till en "enrummare med lock", tycker nog amortering är rätt naturligt.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Troligen är detta en betydande del av förklaringen. Fast skaffar man sig ett bolån man tänkt ha 40 år framöver borde man känna ansvar att forska minst 40 år bakåt i tiden.

      Radera
    2. När jag tog mitt bostadslån låg räntorna på 4-5% och vi uppmanades (av banken) att amortera. Då hade vi dessutom en förhållandevis bra kontantinsats och tog inget topplån. Idag förväntar sig alla att det ska vara "gratis"och helt kravlöst att låna. Det är en STOR attitydförändring i inställningen till vad låna innebär!

      Radera
    3. Dessutom känns det som att många räknar banken som en slags oberoende rådgivare så att man själv slipper räkna och planera.

      Radera
  7. Personligen så har jag betalt av mitt lägenhetslån, satte som mål att bli av med det tills runt att jag fyllde 30 år och lyckades med det.

    Jag tror det är sunt att hålla koll på sin ekonomi, intäkter, utgifter så väl som skulder och tror att många skulle må gott av en låg/hanterbar skuldsättningsgrad där inte en räntehöjning på 1% skulle orsaka katastrof för familjen.

    Men jag anser också att en myndig person skall få bestämma över sitt eget liv, därför tycker jag inte att staten skall lägga sig i lån annat än om något olagligt sker kring lånen och så vitt jag vet är det varken olagligt att vara korkad eller ta dåliga beslut (än).

    SvaraRadera
    Svar
    1. Det håller jag med om! Ifall staten vill att vi ska låna mindre kunde den sluta att subventionera lån (=manipulera marknaden i andra änden), men om någon vill skuldsätta sig och någon annan vill låna ut ska de tillsammans och utan inblandning kunna enas om villkoren.

      Radera
  8. Jag skulle kunna bli av med mitt lån på ca 20 år såsom det ser ut idag men jag sparar hellre dessa pengar och investerar. Jag amorterar dock och till och med några hundra extra för att jag vill ha jämna och avrundade belopp. Jag ser ingen anöledning idag att binda så mkt pengar i en bostad som större amorteringar skulle medföra. Å andra sidan har jag inte heller köpt för dyr bostad så det finns gott om marginaler.

    Det är samma med CSN-lånet. Även om jag avskyr det och skulle med lite ansträngning betala av det på mindre än två år så går det inte att motivera det med en ränta som hamnar på 0,13 % nästa år.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Har man bara marginaler och sparande så, men många har nog inte tagit höjd för tjugo år. Knappt ens för två.

      Radera
  9. En annan sak jag tänkte på, med detta ämne, det är allokering. Du ser i princip aldrig ett företag av lite storlek köra på enbart eget kapital. Och det finns en god anledning, det är inte det effektivaste och det ger inte bäst avkastning. Lite så med hus med, som jag ser det. Mvh

    SvaraRadera
    Svar
    1. Men så är inte heller privatpersoner att likställa med företag av lite storlek. De har ju en helt annan grund att stå på än om vi som privatpersoner sätter oss i skuld med en enda inkomst och en bostad som säkerhet.

      Radera
  10. Iofs så vet jag inte heller om jag är kvar där två år. Jag utgår i planeringen att jag aldrig är låst mer än ett år vare det sig avser räntor eller abonnemang.

    För ca 4 år sedan så lånade jag faktiskt 100 % till en lägenhet. Nu några år senare och en 1 mkr dyrare lägenhet senare, efter att ha sålt den första, har jag en belåningsgrad mellan 70-85% procent beroende på oklarheter om vad som hänt på marknaden under senaste månaderna. Eftersom det ändå inte varit mina pengar från början så skulle jag vara beredd på att sälja nuvarande lägenhet med förlust. Det hade känts betydligt värre om jag hade lagt en egen handpenning. Det är helt sjukt egentligen men jag räknade när jag sålde förra lägenheten att jag bott gratis under de åren jag bott där pga prisuppgången.

    Däremot har jag beaktat att jag skulle klara en arbetslöshet och sjukskrivning och ändå behålla lägenheten. Dock skulle livet bli lite spartanskt.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Hamnade lite fel.

      Radera
    2. Visst är det sjukt. Förra året räknade jag lite på hur mycket jag tjänat/sparat på att bo: https://sparosverige.blogspot.se/2016/10/jag-tjanar-artontusen-i-manaden-pa.html

      Radera
  11. "Att rätta sin mun efter sin matsäck"

    Tror jag du kortfattat menar Larsson

    P unkt slut.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Ja, men det hade blivit ett rätt trist blogginlägg om jag inte utvecklat det lite.

      Radera
  12. Det viktiga är väl att man har en ekonomi i balans och ett rimligt lån i förhållande till kassaflödet....
    Det låter som du var i ungefär samma läge som bloggaren chansar mest som om jag förstått saken rätt hade degat av kvarten strax utanför centrala Stockholm 2006, och om jag inte misstar mig degade du av kvarten kontant.....
    Skillnaden mellan er är ju att han sen om jag uppfattat det rätt belånade kvarten till 50% när börsen fallit lite väl mycket 2009 och räntorna sänkts för att knuffa igång ekonomin igen......
    Den bombmattan av 20 stora stabila bolag han spred riskerna i verkar ha gett rätt ok utveckling av privatekonomin tillsammans med värdeökningen på kvarten......
    Så nog finns det möjligheter till olika sätt att sköta sin ekonomi alltid....
    Det viktiga är som sagt att ha en ekonomi i balans......

    Själv gjorde jag en större operation 2011 och räknade med rätt lång konvalescens och ändrade arbetsuppgifter och slutade amortera så hårt som jag gjort tidigare och började spara och investera överskottet vilket gjort att jag nu har tillgångar som motsvarar lånen men ger en bättre avkastning än vad räntan kostar mig vilket funkar för mig när jag ligger en bit under 50% belåning av kåken en bit utanför Stockholm i bra pendlarläge så jag sover gott utan att bita på naglarna.....

    Vad gäller att göra sig skuldfri till pension så är det några saker att tänka på, även om du har några miljoner investerat så är det inte säkert att du får ett lån om du vill som pensionär då bankerna idag bara ser till kassaflödet och inte tillgångar och kassaflödet i form av pension får ju ingen att jubla och fundera på vad man ska göra av alla stålar som blir över.....
    Men, och det är ett viktigt men, det kräver att man har balans och koll på sin ekonomi..... 😉

    Mvh snickar'n

    SvaraRadera
    Svar
    1. Ja, jag degade kontant, vilket inte hade gått om jag hade köpt en större lägenhet i bra skick, men här behövde alla väggar, golv och tak renoveras, inklusive badrum och kök. Det gjorde att budgivningen kom av sig rätt snabbt.

      Eftersom alla har olika förutsättningar, inkomster, behov osv finns det inga standardlösningar. Jag tycker bara att det verkar lånas lite väl friskt för att få ihop den där nattsömnen utan nagelbitande.

      Min mamma tog sitt första (enda) lån som pensionär, men det är absolut ingen självklarhet att få det. Samma för oss företagare, men så tänkte jag heller inte tanken utan var fast besluten om att slippa låna.

      Radera
  13. Hört att "tandskenor" säljer bra nu ;-)

    P

    SvaraRadera
    Svar
    1. Finns det något bolag man kan investera i där? Känns tryggt.

      Radera
  14. Mark Zuckerberg har lån på sin villa, mer behöver inte sägas/skrivas.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Wow, är det sant?! Inte för att han och jag brukar dela åsikter, men för honom borde väl ett huslån i pengar motsvara växelslantarna i plånboken. Lika bra att betala direkt för att slippa en massa pappersarbete.

      Radera
  15. Bra inlägg tycker jag. Det är ofta nyttigt att lyfta blicken och jämföra med andra länder. Det har verkligen blivit extremt i sverige.
    Med det sagt...:)
    Som bostadsrättsinnehavare i Stockholm så känner jag inte igen mig i det här att man ska bli skuldfri, alternativt sätta allt på börsen. Jag kommer nog få på skallen nu, men jag ser huvudalternativet för mig som ett mycket gråare mellanting av hardcore-människorna på den här bloggen. Vår amorteringstakt pekar på 100 år. Och jag är i 50-årsåldern. Då amorterar vi ändå mer än typ 75% av svenskarna. Det här med "det är så skönt att vara skuldfri" känns inte så relevant om man säger så. Jag vill som andra varit inne på få upp lite tillgångar på börsen tills jag slutar jobba.
    Så jag funderar istället mycket på vad man ska ha för riktlinjer som en medelväg. Typ, att man ska vara under en viss belåningsgrad. Att man ska ha en viss konstant fördelning mellan aktiespar och amortering. Vore intressant med input om det?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jag får inte ihop amorteringstakt på 100 år med "då amorterar vi ändå mer än typ 75% av svenskarna", men jag har inte statistik på den genomsnittliga amorteringstakten.

      De där "medelvägsriktlinjerna" är väl det riksdagen lagstiftar om nu? Jag är rädd att min inställning fortfarande är Perssons devis ovan. Så länge det finns en skuld är man i en obehaglig beroendeställning.

      Radera