tisdag 20 mars 2018

Inte gör det ont när bubblor brister

Den här bostadsbubblan som det pratats om i några år nu... Ni vet, den som precis är på väg, redan är här eller inte går att undvika, alltid i feta krigsrubriker. Jag tror inte på den.


Bostadspriser kommer alltid gå upp och ner. När räntan höjs (vilket ju verkar dröja eftersom ECB säger att det dröjer och Ingves sällan eller aldrig gör något annat än att följa efter storebror) kommer det säkert att kyla ner marknaden ett tag, och när lågkonjunkturen kommer och fler förlorar jobbet blir marknaden trögrörlig.

Så långt är jag med, men att priserna ska sjunka till ett minimum och människor får gå från hus och hem när de inte har råd att bo kvar och ingen vill köpa – det tror jag inte kommer hända inom överskådlig tid.


Av flera orsaker. Svenskar är visserligen högt belånade, men vi har en betalningsmoral och för gott om annat att spara på för att stora delar av befolkningen ska hamna i Lyxfällanläge pga sina bolån.

Men kanske främst för att svenskar inte spekulerar i sitt boende. I många länder är hus det normala sparobjektet. Man köper ett hus och bor i det, men så fort ekonomin tillåter köper man ett till för att hyra ut, och helst ännu ett. Det gör inte vi. Vi kan möjligen köpa sommarstuga, men i övrigt sätter vi eventuella sparpengar på börsen. Vill vi investera i bostäder köper vi aktier i byggbolag eller bostadsutvecklare, inte fysiska hus.

De flesta svenskar bor i eller i närheten av större städer, eftersom det är där jobben finns. Det kommer vi fortsätta att göra och därför minskar inte marknaden. Möjligen det ekonomiska utrymmet, men det ger hack i uppåtkurvan, inte krasch och kris.


Hus i en bruksort där en av få stora arbetsgivare lägger ner eller flyttar till Baltikum kommer sjunka i värde, men det är ingen bobubbla, det är urbanisering. Dessutom kostar en villa där redan mindre än en walk-in-closet i Stockholm, så inte heller där finns det så mycket fallhöjd.

Alltså tycker jag att vi blåser av bobubblan. För även om den skulle komma – vad ska vi göra åt det? Den som bara äger sitt eget boende kan inte sälja av några bostäder i förebyggande syfte eftersom köerna till hyresrätter är längre än en konjunkturscykel. Därför kommer inte bomarknaden krascha.

21 kommentarer:

  1. Om det är som du säger, vilket jag håller med om även om jag själv har en lägenhet helt i investeringssyfte. Skulle det med samma logik betyda att den svenska börsen är övervärderad mot andra länders börser där befolkningen lägger pengar på hus/lägenheter?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Bra fråga! Synsättet finns i Sydeuropa, men kanske ännu tydligare i Asien och möjligen Afrika. Jag vet inte ens om de har fungerande börser. Framförallt tror jag att det handlar om att länder som genomgått kriser där pengar blivit värdelösa hellre investerar i hus och annat som inte kan tappa nästan hela sitt värde över en natt.

      Radera
  2. Då vi har ett direktägande i aktier i landet på ca 15% och en medianstorlek på 25000kr på depån, tror jag det är någon annan område vi förvar överflödet. Kinesisk plast, tror jag är ett hett tips!
    Kalle56

    SvaraRadera
    Svar
    1. Var kommer siffrorna ifrån? Främst den första låter låg. Men räknas inte aktieägande via fonder in? Och hur är det med aktieägande i kapitalförsäkring? Det är ju inte heller ett direktägande eftersom aktierna rent tekniskt ägs genom ombud. Och så har vi pensionssparande på börsen. Det kan ju aldrig rymmas i 25000 kr.

      Radera
    2. http://www.scb.se/contentassets/3c0ffe3568094dadb3eb75e940d55dac/fm0201_2017h01_sm_fm20sm1702.pdf

      Nej förvaltarregistrerade är inte med men uppskattas till 10% i rapporten.

      Radera
    3. Fonder kommer till också.�� men är anmärkningsvärt ändå!

      Såna som du och jag tror att det vi ser i våran närmiljö är det normala men vi är outsiders.

      Radera
    4. Intressant, den där ska studeras!

      Nej då, varje gång jag läser att en månads buffert ses som en utopi inser jag att jag är ett ufo :-).

      Radera
  3. Risken för en bostadsbubbla måste belysas ur flera perspektiv. Det finns många riskfaktorer varav följande är några:

    1. ren spekulation, priser drivs upp till nivåre som inte motsvarar värdet

    2. ökat utbud/minskad efterfrågan (pris-efterfråge-kurvan)

    3a. prisrasrisk pga högre räntor (1.5% -> 5%, 300% ökad räntekostnad)
    3b. prisrasrisk pga slopat ränteavdrag (43% ökad räntekostnad)

    4. lågkonjunktur med arbetslöshet/ekonomisk kollaps

    5. politisk/finansiell kris eller inbördeskrig

    Under bostadsbubblan runt 94-96 fanns det många orsaker. Ränteavdragen var höga (50%) samtidigt som det under
    högkonjunkturen på 80-talet byggdes mycket och dyrt. Fastighetspriserna i Stockholm steg kraftigt (800%) men hyrorna betydligt mindre (250%). Således ren spekulation utan ekonmisk täckning. Sedan kom den ekonomiska krisen, räntorna steg. Skattereformen 90/91 sänkte avdragsrätten till 30% och många bostadsbolag fick det svårt. Priserna började falla, upp mot 60-70% för kommersiella fastigheter och kanske 15-20% på privatbostäder, dock betydligt mera på vissa orter eller områden. Även räntorna började falla och priserna var återställda runt år 2000.

    För en bubbla krävs en kombination av flera faktorer som spekulation, utbudsökning/efterfrågeminskning och ökade räntor/minskade avdrag. Ytterligare utlösande faktorer är en ekonomisk kollaps eller kris.

    Även om faktor 1) förekommer i storstäderna så torde 2) inte föreligga. Risk för både 3a) och 3b) samtidigt med 4) är låg då 3a) styrs politiskt. Risken för 5) är kanske den mest svårförutsedda då vårt ekonomiska system är kopplat till omvärldens och således svårstyrt.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Visst finns det risker, men jag skulle säga att punkt 1 inte alls är tillämplig i Sverige. Knappt tvåan heller med undantag för avfolkningsbygder. Men som sagt, där är priserna redan ganska låga, så "bubbla" är fel ord.

      Punkt 3 och 4 är överhängande och kan riskera att uppåtkurvan får ett litet hack.

      Punkt 5. Visst kan det bli inbördeskrig. För att inte tala om vad ett världsomfattande kärnvapenkrig skulle sänka efterfrågan ifall alla dör ;-).

      Radera
  4. Fast det ju konstaterat att vi visst spekulerar i boenden, det var väl till och med JM som bekräftade att 70% av nybyggnationen tecknades utav folk som aldrig hade tänkt att bo där utan bara sälja till inflytt och plocka hem vinsten.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jag har uppfattat det som väldigt ovanligt. Har du en länk?

      Radera
    2. https://cornucopia.cornubot.se/2015/05/uppgifter-fran-jm-tva-tredjedelar-av.html

      https://cornucopia.cornubot.se/2017/11/alm-equity-40-spekulationskop-av-nya.html

      Radera
    3. Tack! Trist att han inte har några källhänvisningar. Jag tror inte att Wilderäng ljuger, men i första texten skriver han att det finns uppgifter inifrån JM utan förklaring. I nästa text upprepar han påståendet och länkar till sin egen text.

      Radera
    4. Som du säger är det lite svårt att kontrollera fakta i fallet, å andra sidan så har han fått "insider information" så är det ju ganska känsligt att gå med vem källan är och eftersom jag inte sett någon direkt dementi från JM´s håll så får vi ju utgå ifrån att det iaf är någon grad av sanning i det.

      Radera
    5. Ja, och han är ju en fiffig kille. Å andra sidan har jag en känsla (följer honom inte regelbundet) av att han har rätt rabiata åsikter om bostadsmarknaden, så det kan ju tänkas att han tolkar in lite vilja också. Jaja, det kan vi inte göra något åt, men synd som sagt.

      Radera
  5. Men Micke, hela iden med bobubblan är ju att media ska ha något att skriva om, så ofta som möjligt. Riktiga click baites helt enkelt. Och nu när google och faceboken tar alla deras annonsintäkter också, va? Ska de svälta då eller? Ska de det, är det vad du säger :)
    Mvh https://investera-pengar.blogspot.se/

    SvaraRadera
    Svar
    1. De kan ju testa att skriva om riktiga nyheter, men jag vet inte om folk bryr sig om sånt. Jag skummade igenom en tv-tidning idag. Ett program om familjen Parnevik och ett program om överviktiga hundar. Har dessa program publik (och annars hade de knappast sänts) har jag svårt att bedöma marknad.

      Radera
  6. Hej Sparo

    Skrev om detta nyligen i ett inlägg, men då handlade det primärt om hur priserna ser ut i storstäderna just nu. Vi har amorteringskravet som trätt i kraft, kommande räntehöjningar, stora ökningar av bostadsbyggande fast för fel målgrupper. Allt detta påverkar antar jag. Jag tror att vi får en pyspunka på bostadsmarkanden och att priserna kommer återgå till lite mer normala nivåer inom närmsta åren :)

    SvaraRadera
    Svar
    1. Hej! Är det inlägget om Skanska 10 mars? I så fall känns det som att vi är ganska överens. Det har gått bra för bostäder ett tag och när räntan går upp och konjunkturen ner känns en sättning inte orimlig, men ord som bubbla och krasch signalerar rejäla fall och det tror jag inte på.

      Radera
  7. Yes Micke - det följer under rubriken "Skanska & Bostadsmarknaden" Läser i SVD "Tvärnit för Svenskt bostadsbyggande" 22/3 - 2018 hur nedgången för bostadsbyggande kommer hålla i sig, att vi ser en kommande lågkonjunktur för bostadsbranschen. Skall försöka hålla mig ajour och skriva lite mer om det. Kanske är det dumt att gå in i Skanska nu efterallt, eller får man räkna med billiga priser :)

    SvaraRadera
    Svar
    1. Nedgång (eller "tvärnit" på journalistsvenska) i bostadsbyggandet tolkar jag som att priset kommer att hållas uppe på befintliga bostäder.

      Radera